Il segmento direzionale è quello che ha risentito maggiormente degli effetti della crisi

 

Se si prende in esame l’andamento dei prezzi medi sul mercato immobiliare in Russia nell’ultimo biennio (tra la fine del  2014 e questi ultimi mesi del 2016) è evidente come il segmento direzionale sia stato quello su cui gli effetti della congiuntura economica sfavorevole nel paese e dell’inusitata svalutazione del rublo hanno inciso maggiormente.

I motivi di ciò sono da ricercarsi principalmente nei seguenti fattori:
a) tentativo di molte società di limitare le spese tramite riduzione del personale, rinegoziazione dei canoni d’affitto oppure ricerca di spazi più piccoli e/o meno costosi;

b) fallimento di molte società russe rimaste vittima di problemi finanziari divenuti insormontabili con l’incedere ed il protrarsi della crisi;

c) uscita di scena di alcune società straniere che, viste le subentrate difficoltà e le ridotte prospettive di guadagno nel periodo di breve/medio termine, hanno preferito abbandonare il mercato russo;

d) ultimazione dei lavori di costruzione di nuovi centri direzionali di classe “A” o “B+”, ubicati soprattutto tra il Terzo Anello e MKAD (basti pensare che solo nell’arco del 2016 la proiezione del novero complessivo di nuove superfici direzionali a Mosca si assesta intorno ai 700.000 mq, sebbene è probabile che la consegna di buona parte di questi progetti venga fatta slittare ai mesi successivi proprio nella speranza di trovare condizioni di mercato più favorevoli).

I fenomeni sopra elencati hanno portato in particolare alle seguenti conseguenze:

1) incremento del numero di spazi sfitti in tutte le zone di Mosca e su tutti i segmenti del mercato (le statistiche rilevate da alcune società di consulenze internazionali indicano tassi di vacancy rate intorno al 20% nella classe “A” e circa del 16% nella classe “B+”);

2) aumento spropositato dell’offerta a fronte di una domanda in forte calo rispetto agli anni precedenti;

3) temporaneo accantonamento dei canoni in valuta sulla quasi totalità dei segmenti ad eccezione della “classe A”, dove alcuni proprietari continuano ad applicare canoni fissati in dollari.

 

Analisi comparativa delle quotazioni medie

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà 2014

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in USD
(al mq/anno) (*)

Classe A / A+

28.000-45.500 RUB

800-1300

Classe B+

21.000-28.000 RUB

600-800

Classe B

fino a 20.000 RUB

400-800


(*) Tasso di cambio applicato: 1 USD = 35 RUB

 

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà 2015

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in USD
(al mq/anno) (*)

Classe A / A+

29.000-42.500

580-800

Classe B+

18.000-28.000

360-550

Classe B

Fino a 18.000

Fino a 360


(*)
Tasso di cambio applicato: 1 USD = 50-52 RUB

 

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a novembre 2016

Tipologia di ufficio

Forbici di prezzo
in RUB/mq/anno

Forbici di prezzo in USD
(al mq/anno) (*)

Classe A / A+

Da 32.000 in su

 500-800

Classe B+

18.000-25.000

300-450

Classe B

Fino a 18.000

Fino a 300


(*)
Tasso di cambio applicato: 1 USD = 60-65 RUB
Le fasce di valori di cui sopra sono da considerarsi meramente indicative ed approssimative.
A volte i canoni proposti sono già comprensivi di  IVA (18%) e costi di gestione, altrove questi costi sono da aggiungersi al canone di base. Nei centri direzionali di alta categoria (classi “A” o “B+”) i costi di gestione di norma oscillano tra 3500-6500 RUB/mq/anno, a seconda della classe dell’edificio e della società di gestione.

In complessi particolarmente pregiati o con caratteristiche intrinseche o estrinseche oggettivamente superiori alla media della classe di riferimento, si possono incontrare quotazioni parzialmente divergenti da quelle riportate. Lo stesso dicasi per situazioni un po’ penalizzate in termini di posizione, circondario o assenza di infrastrutture, dove di norma i proprietari offrono condizioni più vantaggiose proprio per controbilanciare la minore competitività del complesso rispetto alla concorrenza.

Considerazioni conclusive

In virtù dell’appetibilità delle quotazioni attuali un certo numero di società sia russe che estere, anziché cercare di ottenere sconti dalle amministrazioni dei complessi che già le ospitano, preferiscono tentare il “salto di qualità” in termini di immagine e passare ad uffici magari di metratura di poco inferiore, ma in complessi di livello superiore ubicati in zona più centrale. Questo anche perchè determinate location o complessi sono divenuti più accessibili solo adesso, mentre risultavano pressochè inarrivabili per la maggior parte dei conduttori nel periodo pre-crisi.

Soprattutto per le società straniere (che partono di norma da budget fissati in valuta estera) la convenienza è tanto più lampante se si prova a sovrapporre le quotazioni medie con l’andamento del tasso di cambio dell’Euro rispetto al rublo:

  • Al 1° giugno 2014, tasso di cambio ufficiale: 1 Euro = ca.47,00 rubli

- ufficio 100 mq di classe “A” (quotazione media: 37.000 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 308.000 RUB/mese = 6.560 EUR/mese

- ufficio 100 mq di classe “B+” (quotazione media: 24.500 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 204.000 RUB/mese = 4.343 EUR/mese

  • Al 1° giugno 2015, tasso di cambio ufficiale: 1 Euro = ca.58,00 rubli

- ufficio di 100 mq di classe “A” (quotazione media: 35.000 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 292.000 RUB/mese = 5.028 EUR/mese
- ufficio 100 mq di classe “B+” (quotazione media: 23.000 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 192.000 RUB/mese = 3.305 EUR/mese

  • Al 19 novembre 2016, tasso di cambio ufficiale: 1 Euro = 69,00 rubli

- ufficio di 100 mq di classe “A” (quotazione media: 37.000 RUB/mq/anno)  > proiezione canone mensile: 308.000 RUB/mese = 4.464 EUR/mese

- ufficio 100 mq di classe “B+” (quotazione media: 21.500 RUB/mq/anno) > proiezione canone mensile: 180.000 RUB/mese = 2.600 EUR/mese

Come si può notare, confrontando i costi stimati di un teorico affitto di un ufficio di 100 mq di classe “A” a metà 2014 e la locazione teorica della stessa superficie attualizzata a novembre 2016 si registra un risparmio in Euro superiore al 30%, laddove la proiezione relativa alla categoria “B+”  evidenzia una convenienza che rasenta addirittura il 40%.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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