Prezzi ai minimi storici e tassi di cambio ancora molto convenienti… ma bisogna saper evitare le insidie!


 Acquistare un immobile all’estero è sempre un processo molto delicato e talvolta può presentare delle insidie. Il fai-da-te in questi casi può rivelarsi estremamente rischioso, per questo nel processo di acquisizione è sempre bene farsi assistere da un agente immobiliare di fiducia e dal supporto di un legale di parte in modo da tutelare in massimo grado i propri interessi.

Negli ultimi mesi, grazie all’inusitata convenienza del tasso di cambio dell’Euro nei confronti del rublo ma anche e soprattutto ai prezzi in calo quasi su tutti i segmenti, sempre più italiani sembrano voler considerare l’idea di comprare un immobile in Russia.

Anche chi non ha progetti di vita o di lavoro nel paese, di solito parte con l’intento di acquistare un appartamento da mettere a reddito, nonostante questa tipologia risulti in realtà di norma proporzionalmente meno remunerativa degli immobili commerciali (uffici o negozi) nell’ottica della rendita locativa annua. Come sappiamo, tradizionalmente gli italiani considerano l’investimento “nel mattone” come uno degli strumenti più affidabili per preservare (o incrementare) nel tempo il valore del capitale investito, e di norma vedono proprio nella casa il “bene-rifugio” per antonomasia.

Partiamo allora con alcuni aspetti preliminari che permettano di approcciare la questione con nozione di causa.

Sussistono limitazioni all’acquisto di immobili da parte di cittadini italiani in Russia?

Non sono previste limitazioni per i cittadini stranieri che vogliano acquistare immobili in Russia come persone fisiche, a patto che tra il paese d’origine dell’investitore e la Federazione Russa sussista un accordo di reciprocità che riconosca i medesimi diritti anche ai cittadini russi che vogliano investire nel paese di quest’ultimo. Fortunatamente tra l’Italia e la Russia vige questo tipo di accordo, il che permette agli italiani di intestarsi la proprietà di beni immobili siti sul territorio russo anche come persone fisiche.

Limitazioni esistono solo per determinate tipologie di terreni: ad esempio il paragrafo 3 dell’articolo 15 del Codice Fondiario della Federazione Russa dispone che cittadini stranieri, apolidi ed entità giuridiche straniere non possono essere proprietari di terreni siti in territori di confine del paese, il cui elenco è stato ratificato dal presidente della Federazione Russa in conformità con la legge federale sulle terre di confine, così come pure in territori a statuto speciale (zone militari o di interesse scientifico, aerospaziale e simili).

Inoltre, conformemente alla legge federale del 24.07.2002 n.101-F3 “Sulla disposizione dei terreni a destinazione agricola”, persone fisiche o giuridiche straniere, apolidi e anche società in cui più del 50% delle quote o del capitale sociale risulti intestato a entità straniere, possono prendere terreni a destinazione agricola in affitto, ma non possono acquisirne la proprietà. 

Ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari: differenze tra Italia e Russia

Una delle fondamentali differenze tra l’ordinamento russo e quello italiano per quanto concerne le transazioni immobiliari è il ruolo del notaio: in Italia difatti siamo abituati a vedere nella figura del notaio non solo un garante della sicurezza e legalità delle compravendite, ma anche colui che di fatto si fa carico della trascrizione degli atti nei relativi registri.

In Russia ad oggi invece la legge non attribuisce al notaio un ruolo obbligatorio – anche perché di fatto la sua funzione solo in mesi recenti ha acquisito nuove competenze, laddove prima principalmente non faceva altro che asseverare il contratto di compravendita e verificare l’identità delle parti contraenti. Tanto più che lo stesso contratto entra in vigore solo dal momento della sua registrazione presso gli organi competenti (di cui in teoria si può occupare anche una delle parti senza far ricorso al notaio stesso), e non già all’atto dell’asseverazione notarile.

Anche per questo, sebbene giri voce che alla Duma stiano valutando un disegno di legge mirato a rendere obbligatorio l’intervento del notaio per le transazioni immobiliari anche in Russia, ad oggi in realtà la maggioranza delle compravendite viene perfezionata in forma di scrittura privata redatta dai legali di parte che provvedono poi anche ad assicurare la trascrizione nei registri immobiliari. 

In questo senso molti oggi continuano a ritenere la figura del notaio superflua e preferiscono non avvalersi dei suoi servizi ma piuttosto farsi assistere da un legale di parte sia per delle verifiche più approfondite tanto sull’immobile che sulla parte venditrice che per la redazione del contratto di compravendita.

Nonostante questo va detto che avvalersi di un notaio oggi presenta dei vantaggi: prima di tutto le tariffe notarili in Russia sono significativamente più basse rispetto a quelle cui siamo abituati in Italia per servizi analoghi, inoltre i notai hanno la possibilità di inviare le informazioni relative alla transazione in formato telematico direttamente al Registro di Stato e la registrazione dell’atto avverrà nell’arco di una manciata di giorni, laddove se le parti si prendessero la briga di provvedere alla registrazione in prima persona ci vorrebbero almeno 2-3 settimane.

In secondo luogo contestare un contratto redatto ed autenticato da un notaio è molto più complicato. Questo perché l’operato del notaio in teoria è fondato su controlli più efficaci resi possibili anche dalla creazione di un sistema telematico unificato dal quale il funzionario incaricato potrà accedere in tempo reale ad esempio al Registro unico di stato delle persone giuridiche così come al Registro unico delle transazioni immobiliari e ad altre banche dati di enti statali. Ciò permetterà di verificare rapidamente la validità di deleghe, contratti di matrimonio e altri documenti relativi alle parti contraenti, ma anche per lo status giuridico dell’immobile compravenduto, tra cui la presenza di ipoteche o gravami di sorta che ne possano limitare il possesso. Per maggiori informazioni sul tema si consiglia di leggere questo articolo.

Cerchiamo ora di avventurarci un po’ più a fondo in alcuni aspetti relativi alla procedura d’acquisto di un immobile residenziale in Russia cui sarebbe bene rivolgere la massima attenzione per non incorrere in situazioni potenzialmente rischiose.

Che tipo di verifiche sono opportune prima di acquistare un immobile residenziale in Russia?

Da questo punto di vista la situazione in Russia presenta obiettivamente non poche complessità, legate in parte anche al fatto che il mercato immobiliare (nell’accezione moderna del termine) nel paese a tutti gli effetti è nato solo all’inizio degli anni Novanta del XX secolo e probabilmente ancora oggi non ha raggiunto una sua piena maturità normativa. Continuano a sussistere infatti istituti risalenti al sistema antecedente la privatizzazione che si mescolano a norme introdotte più di recente in una contorta giungla legislativa in cui per i non-addetti ai lavori non è facile districarsi.

Per evitare brutte sorprese o omissioni nell’analisi documentale molti non a caso si avvalgono del supporto di un legale, anche perché – anche laddove si decida di legalizzare l’atto di compravendita presso un notaio – alcune delle verifiche in oggetto non vengono effettuate in quanto non riguardano di per sé la “vendibilità” dell’immobile. Molti dei controlli indicati qui di seguito non sono difatti “obbligatori” per legge, ma sarebbe auspicabile provvedervi da parte dell’acquirente per cercare di limitare al minimo determinati rischi o la probabilità che insorgano situazioni inattese nell’immediato futuro o in una prospettiva di medio termine.

In breve riassumiamo qui di seguito alcuni punti principali, che cercheremo di esaminare più nel dettaglio in articoli dedicati successivi:

Verifiche sulla storia dell’immobile dovrebbero riguardare:
- analisi dei documenti sulla base dei quali l’attuale venditore ha acquisito il titolo di proprietà (contratto di compravendita, donazione, eredità, privatizzazione, ecc.);
- corrispondenza dei dati riportati nell’estratto del Registro degli immobili e delle transazioni immobiliari con quanto risultante dal certificato di proprietà presentato dal venditore;
-  presenza di ipoteche o gravami di altra natura;
- presenza di persone (a parte il venditore) che risultano residenti stabilmente (o registrati temporaneamente) nell’immobile e che dovranno liberarlo fisicamente e giuridicamente entro il passaggio di proprietà;
- se il titolo di proprietà deriva da privatizzazione (ovvero l’immobile risultava in precedenza di proprietà del comune o dello stato ed è stato poi riscattato dal proprietario attuale), accertamento che non vi siano persone (familiari del proprietario o meno) che a suo tempo non abbiano aderito alla privatizzazione: per legge difatti queste persone conservano il diritto di usufrutto dell’immobile anche in caso di alienazione dello stesso e devono quindi essere auspicabilmente coinvolte nel processo per evitare che la transazione venga ritenuta nulla;
- altri aspetti da approfondire caso per caso.

Verifiche sul/i venditore/i (la sua identità e la sua reale facoltà di disporre dell’immobile senza limitazioni di sorta):
- controllo dell’identità del venditore;
- verifica della sua capacità di intendere e di volere (il metodo più semplice è richiedere alla controparte la presentazione di una patente in corso di validità o porto d’armi, se detenuto, altrimenti un certificato rilasciato dal centro circoscrizionale d’igiene mentale che attesti che il venditore non è in cura per simili disturbi);
- presenza di comproprietari (coniugi, familiari o minori) e specificità dei singoli casi per capire se il sedicente venditore ha diritto di disporre liberamente (e alienare) l’immobile o se vi sono terzi che devono essere parimenti coinvolti nella transazione;
- ottenimento dell’avallo della transazione da parte degli organi di curatela preposti nel caso in cui tra i comproprietari dell’immobile compravenduto figurino anche dei minori;
- nel caso in cui il venditore agisca per procura, esame accurato dei termini della procura e indagine sui motivi per cui il proprietario non può intervenire in prima persona (per limitare il rischio di truffe);
- altri aspetti individuali.

Verifiche su eventuali debiti gravanti sull’immobile:
- presenza di ipoteche non estinte;
- presenza di debiti per arretrati di pagamento delle spese condominiali, delle utenze o delle bollette del telefono che potrebbero ricadere sull’acquirente in caso di mancata estinzione da parte del venditore entro la data del passaggio di proprietà.

Verifiche sull’integrità fisica dell’immobile:
- presenza di modifiche planimetriche interne non accatastate ed eventuali rischi correlati per l’acquirente;
- stato di vetustà del condominio e rischio che lo stesso possa venir riconosciuto inagibile ed evacuato;
- iscrizione dell’immobile nelle liste di demolizione;
- altre considerazioni su base individuale.

Come detto, molte delle verifiche sopracitate sono nell’interesse esclusivo dell’acquirente per accertarsi della situazione nel suo complesso ed evitare brutte sorprese in seguito che possono tradursi in costi aggiuntivi inaspettati, limitazioni nel disporre dell’immobile compravenduto o addirittura nell’annullamento della transazione (con probabile impossibilità di rientrare in possesso della somma versata). 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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