Come mai oggi i prezzi sul segmento degli appartamenti “di seconda mano” spesso sono più alti dei primingressi? Chiunque abbia maturato la decisione o stia valutando di acquistare un appartamento a Mosca si sarà probabilmente imbattuto in una situazione in apparenza difficile da comprendere.

A guardare i siti di settore o le pubblicità delle agenzie si ha l’impressione che i prezzi sul segmento degli appartamenti “usati” (le rivendite), nonostante le dinamiche attuali di mercato e la rarefazione della domanda, non siano scesi così sensibilmente negli ultimi mesi o addirittura siano rimasti invariati, risultando semmai più costosi di quelli dei primingressi di pari categoria.

E’ effettivamente così? E come si spiega questo trend?

Diciamo che sul mercato delle rivendite ogni caso va analizzato individualmente, perché chiaramente molto dipende dalla situazione personale del venditore di turno, che di norma ha solo quell’immobile da dismettere (mentre i costruttori hanno centinaia di enti che devono essere venduti quanto prima per far fronte ai costi di cantiere).

Spesso i prezzi sul segmento dell’usato sono gonfiati per vari motivi: tra i più comuni la volontà o necessità del proprietatio di monetizzare il più possibile per realizzare altri suoi scopi. Considerato che molti russi hanno una scarsissima predisposizione al risparmio, nella maggior parte dei casi l’immobile in proprietà rappresenta il “grosso” (o addirittura la quasi totalità) in termini pecuniari del patrimonio complessivo del nucleo familiare, e quindi se si vuole riuscire a migliorare le proprie condizioni abitative si parte dal presupposto di poter fare affidamento solo sui ricavi derivati dalla vendita dell’immobile.

Un altro elemento importante è la composizione del patrimonio immobiliare delle città russe. La qualità della maggior parte dei condomini residenziali costruiti in Russia dal secondo dopoguerra e fino agli anni Novanta del XX secolo lascia piuttosto a desiderare. I compratori di oggi rispetto al passato invece diventano sempre più esigenti per quanto concerne le caratteristiche estetiche e le qualità costruttive degli edifici e di conseguenza molti scartano a priori appartamenti in condomini di periodo Khrushchev o in case di pannelli della fine degli anni Settanta. Questo anche perché, nonostante queste opzioni diventino sempre più accessibili come prezzo sullo sfondo della congiuntura attuale, un domani questi immobili non potranno che deprezzarsi ulteriormente o addirittura rischiare di finire in programmi comunali di demolizione.

Di conseguenza i prezzi per appartamenti “usati” siti invece in condomini di periodo staliniano, in edifici di periodo anterivoluzione ristrutturati negli ultimi decenni o in complessi abitativi qualitativamente superiori  a quelli sopracitati – che in proporzione rappresentano una quota piuttosto limitata rispetto all’offerta totale sul mercato – stentano a scendere ed hanno registrato riduzioni meno evidenti nell’arco degli ultimi 18 mesi.

Un ulteriore motivo che spiega l’apparente persistere dell’onerosità delle quotazioni su questo segmento è a volte – dispiace dirlo – l’eccessiva avidità degli agenti dei venditori che applicano sovrapprezzi esagerati (a volte anche all’insaputa dei loro stessi clienti) e non permettono di riportare i valori più vicini a quelli reali chiudendo le porte a qualsiasi pur ragionevole trattabilità, pur di garantirsi un tornaconto personale quanto più elevato possibile.

Come si spiega invece la convenienza di prezzo delle nuove costruzioni?

Per prima cosa va detto che la commercializzazione dei primingressi spesso viene avviata nelle primissime fasi del cantiere, e che ovviamente chi compra “sulla carta”, come accade anche in Italia, spesso può contare anche su sconti molto interessanti. Nel corso dei mesi, sulla base dello stato d’avanzamento lavori, i prezzi aumentano gradualmente e, alla consegna del condominio, spesso presentano rincari del 30-40% rispetto ai listini di inizio lavori.

A parte questo, ci sono anche altri fattori da considerare: per prima cosa che in Russia di norma i costruttori consegnano gli appartamenti di nuova costruzione completamente al grezzo, e in molti casi anche senza le partizioni interne. Ciò significa che gli acquirenti, oltre al costo di acquisto, devono mettere in conto anche i costi aggiuntivi per i lavori di ristrutturazione e rifinitura dei locali, che invece in Italia solitamente rientrano nel capitolato di base proposto dall’impresa costruttrice, incluso nel prezzo di vendita.
Se si considera che in media opere di questo genere per un privato possono costare 400-500 EUR/mq, risulta chiaro come per appartamenti di ampia metratura le spese extra incidano non poco sul budget complessivo.

In secondo luogo, comprare sulla carta in Russia presente margini di rischio più elevati rispetto a quelli che ci sono in Italia in quanto molte imprese costruttrici richiedono fin dalle primissime fasi del cantiere il pagamento anticipato anche dell’intero prezzo concordato per l’acquisto dell’immobile ma non sono tenute a rilasciare fideiussioni sulle cifre incassate (mentre nel nostro paese è obbligatorio per i costruttori sulla base del decreto legislativo 122/2005).  Con l’entrata in vigore della legge federale 214-F3 emessa alla fine del 2004 si è previsto l’impiego di forme di contratti più o meno standard che tutelino maggiormente gli acquirenti da determinati rischi, ma da tempo la Duma sta lavorando per apportare emendamenti mirati a rendere più sicure le transazioni e salvaguardare gli interessi degli acquirenti da alcuni rischi, per i quali ad oggi non sembrano essere stati ancora elaborati strumenti efficaci di tutela: il rischio di fallimento dell’impresa costruttrice, quello di eccessivi ritardi nella consegna o del temporaneo blocco dei lavori.

La legge federale di cui sopra, rispetto alle forme in uso prima della sua entrata in vigore, pretende dal costruttore il rispetto di alcuni requisiti. Tra questi, l’impossibilità di stipulare contratti che comportino impegni pecuniari da parte dei promissari acquirenti prima di aver registrato il titolo di proprietà o il contratto di affitto o subaffitto del terreno su cui è previsto l’intervento, nonché di aver ottenuto i relativi permessi di costruire. Inoltre l’impresa costruttrice è tenuta a pubblicare la cosiddetta “dichiarazione di progetto” (проектная декларация) che descriva nel dettaglio le opere che si prevede di eseguire non solo per quanto concerne l’edificio, ma anche il territorio condominiale e le infrastrutture correlate.

A parte questo il “contratto di compartecipazione alla costruzione” (договор участия в долевом строительстве), come tecnicamente si definisce quello previsto dalla legge federale sopra citata, è soggetto all’obbligo di registrazione e diventa effettivo dal momento della sua trascrizione nei registri immobiliari. Ciò serve a contrastare i casi di truffe da parte dei costruttori che in precedenza teoricamente potevano cercare di vendere la medesima unità a più soggetti inconsapevoli. La normativa stabilisce che come forma di garanzia a favore degli acquirenti che abbiano stipulato contratti di questo genere per l’acquisto di un bene immobile non ancora esistente in natura o non ultimato, venga trascritta un’ipoteca collettiva sull’edificio in costruzione, sui diritti detenuti dal costruttore sul terreno (siano essi proprietà, affitto o altro) ovvero sul lotto stesso.

L’entrata in vigore della legge federale 214-F3 sicuramente ha regolamentato maggiormente i rapporti tra le imprese costruttrici e gli acquirenti, ma solo dal 1° gennaio 2012 (in virtù della successiva legge 294-F3) è stato introdotto l’obbligo per i costruttori di presentare entro la data di registrazione della prima transazione relativa ad un contratto di compartecipazione alla costruzione o una fideiussione bancaria (con cui la banca si fa garante degli impegni contrattuali assunti dal costruttore) oppure una polizza assicurativa.

Tuttavia, anche queste forme di tutela previste dalla legge non garantiscono gli acquirenti dal fallimento dell’impresa, né dall’interruzione dei lavori o da ritardi anche significativi nell’ultimazione degli stessi e nella consegna delle unità compravendute. Ciò significa che nei casi di cui sopra tornare in possesso delle somme versate risulterà quanto meno complicato, per non dire realisticamente improbabile.

Un altro elemento chiave è che chi compra unità residenziali in costruzione in Russia ad oggi deve rassegnarsi a dover attendere per diversi mesi il titolo di proprietà sull’immobile anche a seguito della consegna del condominio e dell’insediamento nell’appartamento compravenduto. Questo perché il rilascio di questi certificati in Russia soggiace all’ultimazione da parte del costruttore non solo dell’edificio abitativo di per sé, ma anche di tutta una serie di infrastrutture correlate di pubblico interesse per il quartiere che la circoscrizione locale ha richiesto come conditio sine qua non in fase di rilascio dei permessi di costruire.
Di conseguenza, dato che i costruttori sono interessati prima di tutto a portare a termine l’edificazione degli appartamenti per incentivarne le vendite e “monetizzare” il prima possibile, a queste opere dovute gli investitori provvedono solo alla fine, il che allunga i tempi di ottenimento dalle autorità competenti del benestare alla chiusura dei lavori con  consequente possibilità di rilascio dei titoli di proprietà agli acquirenti.

Tutto ciò considerato, l’acquisto di primingressi nelle fasi iniziali dei lavori – quando i prezzi sono realmente convenienti – spesso presuppone il versamento anticipato dell’intera somma, il che comporta margini di rischio che non tutti sono disposti ad assumersi.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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