Differenze e analogie tra le due principali città del paese

 

Tipologia e vetustà del patrimonio immobiliare

Mosca presenta prima di tutto una maggior densità edilizia, oltre ad una media superiore in termini di numero di piani degli edifici. A San Pietroburgo invece il fondo edilizio a destinazione abitativa è sensibilmente più antico ed il centro storico occupa un’estensione superiore in proporzione alla superficie complessiva urbana.

Nella capitale i condomini residenziali presentano in media 10 piani, mentre nella “città di Pietro” questo parametro si assesta intorno a 6,5.

Nella classifica relativa alla vetustà del patrimonio invece San Pietroburgo eccelle grazie al fatto che nei quartieri che compongono il nucleo storico della città molti edifici furono costruiti nel corso del XIX secolo, mentre a Mosca nei distretti più risalenti (Arbat, Basmanny e Tverskoy) le case risalgono in buona parte alla prima metà del Novecento.

Se parliamo di edilizia di periodo post-sovietico, in entrambe le città la percentuale di case costruite nel corso degli ultimi 25 anni oggi costituisce circa un terzo del patrimonio immobiliare complessivo. Da notare come in alcune città della regione di Mosca (tra cui Dolgoprudny, Balashikha, Kotel’niki, Mytishy, Reutov e Khimki) questo coefficiente abbia raggiunto già quasi il 45%.

 

Quotazioni medie al metro quadro

Tradizionalmente le quotazioni medie degli immobili nella capitale risultano del 30-40% superiori rispetto a quelle che si registrano a San Pietroburgo. A questo proposito riportiamo qui di seguito a titolo meramente esemplificativo una tabella con le rilevazioni statistiche del portale immobiliare russo CIAN:

Mosca
(entro i confini di MKAD)

Regione di Mosca

San Pietroburgo

Leningradskaya oblast’

Appartamenti da privati (rivendite)

181.000 RUB/mq

90.000 RUB/mq

102.500 RUB/mq

50.000 RUB/mq

Appartamenti di nuova costruzione

176.000 RUB/mq

79.000 RUB/mq

101.000 RUB/mq

64.000 RUB/mq

Rilevamenti statistici tratti dal portale immobiliare CIAN

Va detto che la tabella in realtà non tiene conto del segmento degli immobili di lusso, perciò è chiaro che le forbici di prezzi in entrambe le città possono raggiungere valori anche notevolmente difformi da quelli indicati. Basti pensare che nella zona più costosa di San Pietroburgo – il cosiddetto “Triangolo d’Oro” del distretto centrale (che comprende le immediate vicinanze della Piazza del Palazzo, la Chiesa del Salvatore sul Sangue Versato, il Campo di Marte, ecc.) – il prezzo medio per immobili non di pregio è di 233.000 RUB/mq, ovvero più del doppio della media cittadina. Interessante notare anche come queste stesse quotazioni posizionerebbero suddetta zona di San Pietroburgo solo al 21° posto nella classifica dei quartieri più costosi della capitale, dove invece continua a farla da padrone il Miglio d’Oro (i dintorni della via Ostozhenka), dove i valori medi (escludendo gli immobili di lusso che possono arrivare a 15.000-20.000 USD/mq) rasentano i 430-450.000 RUB/mq.

Da notare anche come in alcune zone poco fuori Mosca (in particolare nelle vicinanze del famoso polo di sviluppo tecnologico di Skolkovo) si registrano prezzi più alti (fino a 145.000 RUB/mq) che non in certi quartieri della capitale siti entro i confini di MKAD (tra cui: Pechatniki, Biryulevo e altre zone del sud-est della città) che storicamente sono considerati non troppo appetibili anche per la presenza nelle vicinanze di complessi industriali inquinanti.

Sicuramente il divario nei prezzi medi almeno in parte è dovuto allo sbilanciamento del livello medio dei salari della popolazione: stando a dati statistici ufficiali a Mosca lo stipendio medio ad inizio 2017 si aggira sui 65-68.000 RUB, mentre a San Pietroburgo si assesta intorno a 48-50.000 RUB.

 

Loft vs. appartamenti

Un altro spunto interessante di confronto tra Mosca e San Pietroburgo è la percentuale di progetti che prevedono la costruzione di “loft” (апартаменты) rispetto agli appartamenti veri e propri (квартиры).

Nella capitale questa moda negli ultimi 5 anni si è notevolmente sviluppata, fino a raggiungere una quota di mercato che rasenta il 12% dell’offerta complessiva. A San Pietroburgo invece ad oggi il numero di progetti di questo genere è ancora relativamente limitato e non arriva neppure al 4%.

Come già spiegato in un nostro approfondimento precedente sul tema, la crescente popolarità dei loft sul mercato moscovita deriva in buona parte dalla loro convenienza non solo per gli acquirenti (che in media risparmiano il 15% rispetto a quanto pagherebbero per appartamenti di pari livello ed ubicazione), ma anche per i costruttori, i quali non sono tenuti a provvedere alla creazione delle infrastrutture sociali (asili, scuole, aree di verde pubblico attrezzato) previste invece obbligatoriamente per gli interventi residenziali tradizionali.

A fronte di ciò, i “loft” dal punto di vista giuridico sono equiparati ad “immobili non-abitativi” con tutte le conseguenze che ne derivano dal punto di vista fiscale, dei costi di gestione, eccetera. A parte questo nella maggior parte dei casi nulla toglie di poterli adoperare come alloggi anche permanenti (senza però potervi mettere la residenza, proprio per i motivi di cui sopra).
Percentuale di invenduto negli interventi di nuova costruzione


Sebbene dall’inizio della crisi vi sia stato un rallentamento nei ritmi di costruzione e molti progetti siano stati messi in stand-by in attesa di tempi migliori, a Mosca il numero di interventi residenziali è sempre molto elevato, soprattutto nei quartieri periferici siti entro i confini di MKAD.

Negli ultimi 2-3 anni il ridotto potere d’acquisto della popolazione ha portato ad un affievolimento della domanda, cui fa da contraltare un’offerta comunque sempre numerosa ed in continuo aumento. La conseguenza di ciò è che alla fine dei lavori di costruzione la percentuale di appartamenti invenduti è significativamente più elevata di quanto era tipico fino al periodo pre-crisi.

Stando a rilevamenti statistici dei principali portali immobiliari russi, a Mosca oggi questa percentuale si assesta intorno al 20%, mentre a San Pietroburgo è di poco inferiore al 10%.

 

Forbici di prezzo: variazioni tra centro e periferie

Se nella capitale le quotazioni medie del centro risultano 3 volte superiori a quelle delle periferie site entro i confini di MKAD ed addirittura 4 volte superiori rispetto ai territori della Nuova Mosca “annessi” al comune nel 2012, a San Pietroburgo la distanza dai quartieri più centrali e prestigiosi influisce meno uniformemente sui valori immobiliari e la forbice di prezzi rispetto alle periferie meno costose è molto meno accentuata:

Mosca

San Pietroburgo

Distanza dal centro (km) Prezzo medio/mq (appartamenti da privati) Distanza dal centro (km) Prezzo medio/mq (appartamenti da privati)
1-5 320.000 RUB 1-5 160.000 RUB
6-10 196.000 RUB 6-10 100.000 RUB
11-15 173.500 RUB 11-15 94.000 RUB
16-20 155.000 RUB 16-20 86.000 RUB
21-25 146.000 RUB 21-25 88.500 RUB
26-30 113.500 RUB 26-30 84.000 RUB
31-35 104.000 RUB 31-35 79.000 RUB
36-40 115.000 RUB 36-40 88.000 RUB
41-45 91.500 RUB 41-45 100.000 RUB
46-50 89.500 RUB 46-50 93.000 RUB

Rilevamenti statistici tratti dal portale immobiliare CIAN

 

 Segmentazione dei prezzi per collocamento territoriale

Tradizionalmente a Mosca le zone ubicate sul versante occidentale sono più ambite e costose di quelle nella parte orientale della città. La motivazione è molto semplice: storicamente le fabbriche e gli stabilimenti produttivi venivano impiantati nei territori ad est/sud-est dell’agglomerato urbano in modo che i venti – che soffiano prevalentemente da occidente -  ne spazzassero gli effluvi inquinanti nella direzione opposta a quella del centro cittadino. Ciò si riflette addirittura sulle forbici di prezzo all’interno degli stessi distretti della capitale: non a caso dei quartieri siti entro i confini del Garden Ring quelli più ad ovest presentano valori medi più elevati dei territori del versante opposto.

A San Pietroburgo invece la segmentazione dei prezzi su base territoriale si palesa maggiormente lungo l’asse nord-sud. In passato anche qui c’era la tendenza a concentrare le zone industriali e le fabbriche su un unico versante, che nel caso specifico era quello meridionale. Le zone settentrionali risultano di norma più costose anche per la maggior vicinanza alle località di villeggiatura (quali Sestroretsk, la Karelia e altre) ed al confine con la Finlandia, vera e propria “porta dell’Unione Europea” per i pietroburghesi.

 

Mosca

San Pietroburgo

ubicazione Prezzo medio/mq (rivendite di appartamenti) ubicazione Prezzo medio/mq (rivendite di appartamenti)
Centro 320.000 RUB Centro 130.000 RUB
Zona nord 190.000 RUB Zona nord 104.000 RUB
Zona nord-est 194.000 RUB Zona nord-est 98.000 RUB
Zona est 162.000 RUB Zona est 109.000 RUB
Zona sud-est 178.000 RUB Zona sud-est 92.000 RUB
Zona sud 170.000 RUB Zona sud 101.000 RUB
Zona sud-ovest 204.500 RUB Zona sud-ovest 95.000 RUB
Zona ovest 254.000 RUB Zona ovest 99.000 RUB
Zona nord-ovest 204.500 RUB Zona nord-ovest 116.000 RUB

Rilevamenti statistici tratti dai portali CIAN e Bollettino Immobiliare di San Pietroburgo

 

Aspettative di redditività degli investimenti immobiliari

Negli ultimi 2-3 anni le rendite locative medie sono leggermente scese rispetto a quelle del periodo pre-crisi. Ciò si spiega col  fatto che la maggior parte dei proprietari quando devono dare in affitto, pur di accaparrarsi i pochi conduttori disponibili, spesso sono indotti a rivedere le loro aspettative economiche. Al contrario, quando quegli stessi proprietari decidono di vendere, di solito cercano di partire dal prezzo più conveniente per loro e – se non hanno necessità urgente di monetizzare – sono disposti anche a tenere l’immobile sul mercato per lunghi periodi prima di scendere di prezzo.

Nella fase attuale gli investitori che considerano l’acquisizione di immobili a destinazione commerciale sia a Mosca che a San Pietroburgo continuano a partire da aspettative di redditività che possono oscillare tra 9-12% all’anno a seconda dell’ubicazione, della metratura e della destinazione d’uso dell’asset (ufficio, negozio o altro).

Trattandosi a tutti gli effetti non solo di una transazione immobiliare, ma anche di un’operazione finanziaria, se parliamo di investimenti in fori fronte strada, alcuni considerano solo immobili affittati a conduttori di determinati settori: supermercati, catene di ristorazione e farmacie in primis. Ciò si spiega col fatto che: a) di solito suddetti operatori sottoscrivono contratti di locazione pluriennale e sono interessati quasi ed esclusivamente a rapporti locativi di lungo termine; b) anche qualora il conduttore in questione dovesse in seguito – per qualsiasi motivo – liberare i locali, di norma sarebbe più semplice trovare un sostituto dello stesso settore per il quale l’avviamento dell’operatore precedente risulterà un valore aggiunto, incrementando l’appetibilità di quella location in particolare. Tutto ciò limita anche i rischi di lunghi periodi in cui l’immobile può restare sfitto.  Nella situazione di mercato di oggi operatori di altro tipo (inclusi quelli della sfera fashion) non sembrano poter garantire ai locatori di turno questa stessa “tranquillità” anche in una prospettiva di medio/lungo termine.

Va detto che nell’ottica dell’investimento in immobili commerciali finalizzato alla messa a reddito, ad oggi Mosca presenta un panorama più vivace e dinamico rispetto a San Pietroburgo: molti nuovi progetti retail (tra cui anche “di importazione”) e la maggior parte delle società straniere cercano un primo contatto con la Russia a cominciare dalla capitale, e ciò rende il bacino di possibili interlocutori (sia per negozi che per uffici e locali di altra natura) più ampio e diversificato, rispetto a quello della “città di Pietro”.

In ambito residenziale la situazione in ambedue le città è più frammentata. Recenti statistiche parlano di una media cittadina complessiva del 4,6% all’anno di rendita locativa per Mosca e 5,8% all’anno per San Pietroburgo.

Tuttavia queste cifre lasciano intendere poco sulla reale segmentazione del mercato.

A Mosca le aspettative per chi mette a reddito appartamenti dipendono in buona parte dalla categoria dell’immobile: se è pur vero che appartamenti di classe “economica” ancora oggi permettono delle proiezioni che posso arrivare anche intorno al 6-6,5%, salendo di categoria (e di prezzo) si rileva una tendenza inversamente proporzionale: nella classe “business” si scende di norma al di sotto del 5%, mentre per gli immobili di lusso spesso bisogna accontentarsi di una rendita annua ricompresa tra il 2,5-3%.

Dal canto suo, San Pietroburgo, con la sua vocazione turistica e grazie alle quotazioni ancora relativamente accessibili per gli immobili residenziali rispetto ad altre realtà europee e non solo, permette in questo senso di puntare su rendite più incentivanti. Ovviamente anche qui gli appartamenti di classe “premium” non garantiscono ritorni così strabilianti, ma piccoli appartamenti in zona centrale (ma anche in condomini di classe economica siti in quartieri periferici di nuova/recente costruzione) possono dare maggiori soddisfazioni in questo senso.

Tanto più che nel centro cittadino è molto vivace il mercato degli affitti turistici/brevi, che nei mesi dell’alta stagione possono rendere molto bene.

Attualmente sul mercato si possono trovare anche soluzioni di appartamenti a gestione alberghiera in vendita a reddito garantito (con la formula del leaseback – per maggiori informazioni contattateci) dove la rendita locativa oscilla tra l’8-9% all’anno.

Suddette tendenze del mercato immobiliare sembrano corroborare l’idea di Mosca come capitale “vocata al business” e quella di San Pietroburgo come “città-museo” maggiormente orientata al turismo e ai servizi ad esso correlati.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

 

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