I prezzi anche a Mosca, finalmente, cominciano a scendere e non solo nei corrispettivi in dollari, ma anche nei valori in rubli, il che rende l’acquisto sempre più conveniente – visti gli attuali tassi di cambio – soprattutto per gli investitori stranieri che partono da un budget in valuta estera.

Le quotazioni in dollari negli ultimi 2 anni si sono praticamente dimezzate e sono tornate ai livelli dei primi anni del nuovo millennio, quando l’economia del paese si fondava su prezzi bassi del petrolio ed un limitato volume di investimenti stranieri. In seguito il prezzo del petrolio era aumentato, trainando sia un incremento dei valori immobiliari che un maggior interesse degli operatori internazionali per il mercato russo in molti settori. Ora invece, dopo una parabola ascendente costante dal periodo post-crisi finanziaria del 2009-2010 alla fine del 2013, i valori hanno subito una significativa inversione  di marcia.

Se questa tendenza pare ovvia per quanto concerne i controvalori in valuta (in virtù dei mutati tassi di cambio), ciò che risulta ancora più incoraggiante per chi oggi vuole investire partendo da capitali in valuta estera è proprio la graduale riduzione delle quotazioni in rubli.

Sul sito dell’Osservatorio del mercato immobiliare è apparsa di recente un’interessante statistica che cercava di individuare le differenze di quello che si poteva comprare prima ed ora partendo da budget prefissati di 2 milioni (ca.28.500 EUR al tasso di cambio attuale), 5 milioni (ca.71.000 EUR) e 8 milioni di rubli (ca.114.000 EUR).

Chi ha 30.000 EUR da investire

Per 2 milioni di rubli entro i confini della città è ancora quasi impossibile trovare qualche proposta di appartamento “indipendente”. L’unica cosa che si può acquistare per questa somma sono quote indivise o stanze in appartamenti in comproprietà. Su questo segmento i prezzi sembrano aver mantenuto più o meno i valori precedenti, ma il numero di investitori disposti a valutare questa opzione è proporzionalmente molto inferiore rispetto alle altre tipologie di immobili. In media una stanza in appartamenti in comproprietà può costare a partire da 2,5 – 3 milioni di rubli.

Tuttavia con queste cifre a disposizione pochi mesi fa era possibile acquistare uno spazio di 16 mq, accatastato non come “unità abitativa” ma come “apartamenty” in un complesso di nuova costruzione a circa 10-15 minuti a piedi dal metrò Petrovsko-Razumovskaya.

Nella Nuova Mosca – il territorio che precedentemente occupava parte della regione circostante e che nel 2011-2012 è ufficialmente entrata a far parte del conglomerato urbano della capitale – un anno fa la scelta di opzioni entro questo budget era più ampia e riguardava monolocali in complessi nelle prime fasi della costruzione. Ancora oggi comunque è possibile trovare in zona qualche appartamentino sui 30 mq in vendita in questa fascia di prezzo, ma si tratta per lo più di complessi che verranno consegnati tra diversi mesi.

Se si dispone di 70.000 EUR

Se 12 mesi fa con 5 milioni di rubli entro i confini di Mosca era possibile valutare l’acquisto solamente di un appartamentino fino a 25 mq (sempre più rari, tra l’altro) in condomini di periodo sovietico, ora questo budget permette di puntare su un monolocale in zone periferiche ad alta densità abitativa (cosiddetti “quartieri-dormitorio”) quali Mar’ino o Tsarityno.

Sul segmento delle nuove costruzioni a fine 2014 solo in meno di un quinto degli interventi immobiliari erano presenti opzioni con prezzi entro i 5.000.000 RUB. Ora a quanto pare il loro numero è aumentato sensibilmente, per cui c’è maggiore scelta. Di solito però anche in questo senso nella maggior parte dei casi bisogna orientarsi su progetti nelle primissime fasi dei lavori oppure sui cosiddetti “apartamenty“, che in media presentano quotazioni di circa il 20-25% inferiori a quelle dei condomini residenziali in piena regola.

Poco fuori Mosca però, entro una manciata di km da MKAD, in alcuni complessi anche in fase di ultimazione o già in pronta consegna, con questa somma a disposizione si possono acquistare soluzioni di 35-40 mq.

Con poco più di 110.000 EUR…

Oggi, se si dispone del corrispettivo di 8 milioni di rubli, non dovrebbe essere impossibile trovare un monolocale in condominio non di nuova costruzione, oppure un bilocale economico o addirittura (più improbabile) un trilocale a “prezzo da occasione” (ovviamente in zona più periferica). Tutto questo fino a circa un anno fa era impensabile a Mosca.

Sul segmento dei primingressi entro i confini di Mosca la percentuale degli interventi di fascia media all’interno di cui sono previste opzioni entro questo budget è aumentata fino a quasi l’80%. Adesso inoltre è possibile individuare qualche opzione confacente pure nei complessi di categoria “business”, cosa insperata fino a pochi mesi fa. In questo secondo caso bisogna però rassegnarsi al fatto di dover comprare “sulla carta” all’inizio dei lavori e le metrature di riferimento saranno intorno ai 30 mq.

Per chi può contare su risparmi di questa entità la scelta è chiaramente molto più ampia se si è disposti a considerare interventi di categoria “economica” o “comfort”. In alcuni complessi a breve distanza dal metrò nel nord di Mosca per queste somme ci si può accaparrare degli spaziosi monolocali da 46 mq e non solo.
Nella Nuova Mosca questo budget permette di “adocchiare” qualche trilocale in condomini già in pronta consegna.

Meglio comprare subito o attendere ancora?

L’impressione generale è che, anche senza aspettare ulteriori ribassi nelle quotazioni medie, la fase attuale permetta di cogliere delle buone occasioni e magari di trattare con il venditore di turno nella speranza di raggiungere il proprio obiettivo alle condizioni auspicate fin da subito. Tuttavia, se ciò non risultasse possibile nell’immediato, con un po’ di pazienza l’offerta nel range di prezzo di cui si dispone potrebbe ampliarsi ulteriormente, dando così la possibilità di scegliere al meglio tra un maggior numero di opzioni.

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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