Analisi comparativa tra le principali tipologie costruttive

Nel centro di Mosca e di San Pietroburgo fino a non molti anni fa si potevano trovare diverse palazzine risalenti al periodo zarista oramai vetuste e pericolanti e che spesso ospitavano vecchi alloggi collettivi, le cosiddette “kommunal’ki”. Sebbene alcune di esse versino ancora oggi in uno stato ai limiti del fatiscente, in anni recenti gran parte di questi stabili sono stati oggetto di operazioni speculative e riconvertiti in complessi di lusso per “pochi eletti”, scelta dettata sia dalla loro ubicazione molto ambita e prestigiosa, che da elementi stilistico-estetici tipici dell’architettura dell’epoca ma ancora molto apprezzati dagli acquirenti di oggi. Delle costruzioni di quel periodo abbiamo dibattuto approfonditamente in un precedente articolo (cliccare qui).

Oggi, se guardiamo al paese in generale,  il patrimonio immobiliare urbano è composto prevalentemente da edifici costruiti in periodo sovietico. Ovviamente le tipologie costruttive dell’epoca presentano una certa varietà ed eterogeneità dovuta ad una molteplicità di fattori, tra i quali vale la pena citare non solo il frangente storico in cui si inserivano, ma anche la funzione ovvero il target di futuri fruitori a cui erano destinate.

Condomìni “staliniani”

·         Periodo di costruzione: dalla metà degli anni Trenta alla fine degli anni Cinquanta (anche dopo la morte di Stalin per un certo periodo continuarono ad essere edificate case riconducibili a questa categoria).

·         Funzione: inizialmente dovevano ospitare gli alloggi della nomenklatura (gli alti funzionari di partito, dei dicasteri e dell’esercito), di figure di spicco di ambito scientifico e dell’intellighenzia; questo genere di condomìni erano considerati “elitari” e anche per questo presentano un’architettura monumentale che ancora oggi trova molti estimatori. In anni successivi si cominciarono a costruire edifici esteticamente meno pregiati e con funzione meramente utilitaristica, i quali contenevano appartamenti più piccoli e dovevano servire alla sistemazione delle famiglie di semplici lavoratori.

·         Tratti caratteristici: architettura monumentale (in parte dei casi); uso preponderante del mattone anche come rivestimento delle facciate esterne; altezze interne degli appartamenti superiori ai 3 metri; di solito stanze e cucine spaziose.

·         Vantaggi: buon isolamento termo-acustico; caratteristiche (v.sopra) appetibili anche per il mercato di oggi; ubicazione di norma in zone centrali e ben servite; maggior longevità in termini di durabilità (aspettativa di rendimento) rispetto a costruzioni di periodo successivo: 120-150 anni (senza considerare eventuali interventi di ristrutturazione integrale con sostituzione delle condutture e degli allacciamenti).

·         Punti deboli: in taluni casi tubazioni ed impiantistica oramai obsolete; possibile assenza o carenza di parcheggi.

Condomini del periodo Khrushov (“Khrushovki”)

  • Periodo di costruzione: l’edificazione di questo genere di condomini cominciò nel 1956 e si protrasse fino alla metà degli anni Ottanta. Si calcola che in questo periodo in tutto il paese vennero edificati 290 milioni di metri quadri di case di questa tipologia.
  • Funzione: questa edilizia di tipo “popolare” doveva rispondere alle esigenze delle famiglie degli operai che si spostavano dalle campagne ai centri principali nel corso del crescente processo di urbanizzazione del dopoguerra. Al contrario degli alloggi condivisi (kommunal’ki), dove nuclei familiari diversi convivevano in ampi appartamenti di molte stanze, l’obiettivo delle nuove politiche abitative del periodo Khrushov era chiaro: “ad ogni famiglia il suo alloggio, seppur piccolo”.
  • Tratti caratteristici: architettura dall’estetica senza fronzoli; gli appartamenti (di solito mono- o bilocali) presentavano metrature più ridotte rispetto agli alloggi del periodo staliniano, con stanze e cucine piuttosto piccole (queste ultime di solito di 4,5 – 6 mq); le altezze interne di norma variano da 2,48 – 2,60 metri. Le “khrushovki” del primo periodo, di cinque piani, di solito sono sprovviste di ascensore e sono caratterizzate da facciate ricoperte da pannelli di cemento armato o piastrelle di produzione industriale che spesso, a causa di carenze in fase di montaggio, lasciavano filtrare spifferi. In una seconda fase per il rivestimento delle facciate cominciarono ad essere utilizzati mattoni.
  • Vantaggi: l’unica possibile attrattiva di questa tipologia abitativa oggi può risiedere nel prezzo, chiaramente più accessibile di quello di immobili qualitativamente superiori.
  • Punti deboli: dimensioni ristrette dei vani, soffitti interni piuttosto bassi, isolamento termo-acustico deficitario, assenza di ascensore.
  • Nota bene: già dalla fine degli anni Novanta del secolo scorso il Comune di Mosca ha predisposto un programma di demolizione di edifici residenziali di questo tipo disseminati in  tutta la città e che non vengono ritenuti idonei ad essere ristrutturati, vista la scarsa qualità costruttiva originale. Ciò non stupisce se si pensa che inizialmente questi condomini erano progettati per una durabilità stimata di non più di 25 anni, mentre molti di essi sono ancora al loro posto. Entro il 2020, se il programma di cui sopra verrà eseguito come auspicato, la quasi totalità dei condomini di periodo Khrushov siti entro i confini di Mosca verrà abbattuta per essere rimpiazzata da interventi moderni.

Condomini di periodo Brezhnev

  • Periodo di costruzione: dalla metà degli anni Sessanta all’inizio degli anni Ottanta.
  • Funzione: nella maggior parte dei casi gli edifici di quel tempo vengono considerati la naturale evoluzione delle “khrushovki” che dovevano rispondere al rapido incremento demografico dei centri urbani. Tuttavia, seppur in numero limitato, vennero edificati anche alcuni condomìni destinati agli alti funzionari ed alle cerchie ristrette dell’elite del paese. Nel gergo immobiliare questi stabili prendono il nome di Tsekovskie doma (цековские дома), ovvero” case per gli alti esponenti del partito”.
  • Tratti caratteristici: rispetto ai condomìni del periodo di Khrushov questa tipologia è contraddistinta da un maggior numero di piani (di solito 9, 12 o 16), dalla presenza di 1 o più ascensori, da una più alta percentuale di appartamenti di ampia metratura (tra cui trilocali e quadrilocali), planimetrie più funzionali e vani più spaziosi. Negli anni di Brezhnev apparve anche un’ulteriore tipologia costruttiva di case a 9 piani che ospitavano mini-appartamenti da 12 o 18mq che, sebbene inizialmente progettati per fungere da soluzione abitativa momentanea (una sorta di via di mezzo tra la sistemazione in un ostello ed un alloggio tutto per sé) per i lavoratori degli stabilimenti produttivi e delle fabbriche, in molti casi vennero utilizzati in  seguito come domicilio permanente.
  • Vantaggi: se da un lato all’edilizia popolare dell’epoca oggi non vengono riconosciuti particolari pregi – fatta eccezione, come nel caso delle Khrushovki, per l’accessibilità in termini di prezzo – un discorso a parte meritano sicuramente le sopracitate Tsekovskie doma. Queste, sebbene esteticamente meno accattivanti dei condomìni d’elite di periodo staliniano, ancora oggi sono molto quotate. Al loro interno si incontrano appartamenti molto spaziosi dove le superfici superano di gran lunga quelle tipiche nelle case risalenti ai decenni antecedenti. Inoltre di norma questa tipologia di immobili si incontra in zone centrali e di pregio (Arbat, Chistye Prudy, Patriarshie Prudy e altre) o in quartieri tradizionalmente ambiti per la qualità del contesto dal punto di vista ecologico e per le comode vie di comunicazione da e verso il centro della città.
  • Punti deboli: l’edilizia popolare dell’epoca presenta in buona parte i medesimi difetti delle costruzioni del periodo di Khrushov, di cui si può considerare la naturale evoluzione. Nel caso delle Tsekovskie doma invece, come per gli edifici di periodo staliniano, le uniche pecche da mettere in conto di norma possono essere l’obsolescenza delle tubazioni e delle condutture a livello condominiale e la carenza di parcheggi ad appannaggio dei residenti.
  • Nota bene: sebbene Brezhnev rimase al potere fino alla fine del 1982, la costruzione di condomìni corrispondenti ai canoni di edilizia popolare sopra descritti si protrasse praticamente fino agli ultimi mesi del periodo sovietico.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

 

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