Come reagirà il mercato immobiliare russo alla “guerra delle sanzioni”?
Nella fase attuale di incertezza politica a livello internazionale venutasi a creare a seguito della crisi ucraina, la “guerra di sanzioni” che vede contrapposte da un lato UE e Stati Uniti e dall’altro la Russia, già abbattutasi pesantemente su diversi settori dell’economia, è destinata inevitabilmente ad avere ripercussioni anche sul mercato immobiliare.

In realtà alcuni operatori locali sono portati a credere che ciò contribuirà ad un cospicuo rientro di capitali russi in patria, con la probabilità che molti funzionari, politici o imprenditori dalle ampie possibilità finanziarie si sentano più sicuri a reinvestire in proprietà di lusso sul mercato immobiliare moscovita (o magari nelle proprie città o regioni d’origine), piuttosto che rischiare un domani il sequestro dei loro beni immobili oltre i confini del paese o il congelamento dei loro conti in banche all’estero.

Se suddetto approccio attecchisse realmente, all’effetto rinfrancante di questo fenomeno per il mercato russo si contrapporrebbe un vero e proprio “colpo di grazia” ai mercati immobiliari europei che vedrebbero così ridursi drasticamente il numero di acquirenti russi capaci – con le loro disponibilità economiche ed il loro approccio talvolta spregiudicato agli investimenti immobiliari – di instillare speranza nel desolante panorama degli ultimi anni.

Intanto dall’inizio di quest’anno gli investitori stranieri operanti in Russia per la maggior parte hanno preferito optare per una tattica attendista manifestando scarsa aggressività in termini di nuove acquisizioni: se prima la loro quota di mercato rappresentava circa il 25-30% (quasi completamente concentrata sul segmento degli immobili commerciali),  nel 2014 la stessa difficilmente supererà il10%. Anche qui però, gli esperti del settore sono concordi nel dire che ciò non dovrebbe avere contraccolpi critici sull’andamento del mercato, in quanto non mancano oggi investitori russi che possono colmare senza grosse difficoltà una simile lacuna.

D’altro canto, nonostante tutte le legittime preoccupazioni per i futuri sviluppi della situazione internazionale, è alquanto improbabile che le grosse holding straniere presenti sul mercato russo da tanti anni prendano la decisione di disimpegnarsi totalmente o dismettere i propri portafogli immobiliari locali, soprattutto considerando che chi ha creduto in questo mercato lo ha fatto principalmente per le rendite e gli incentivanti ritorni economici che lo stesso è in grado di offrire rispetto ad altre realtà. Il medesimo discorso vale anche per quelle imprese di altri settori che oramai hanno legato a doppio filo i propri destini a questo paese esponendosi con investimenti sostanziali nell’economia locale.

Il terzo pacchetto di sanzioni approvato dall’UE ad inizio agosto, che ha vietato agli investitori europei di effettuare operazioni finanziarie con titoli emessi da banche russe a partecipazione statale, quali Sberbank, Rosselkhozbank, VTB, Gasprombank e Vneshekonombank e ha limitato l’accesso di queste ultime a finanziamenti internazionali, contribuisce ad incrementare il cosiddetto rischio-paese associato alla Federazione Russa, il che probabilmente indurrà molti istituti di credito (non solo dell’UE o statunitensi) a rinunciare a transazioni con controparti russe o magari, come misure cautelative, ad aumentare i tassi d’interesse o a ridurre i tetti massimi di erogazione.

Quest’elemento è d’importanza tutt’altro che marginale, infatti i finanziamenti internazionali ricoprono un ruolo essenziale in svariati settori dell’economia russa, quindi il venir meno di questo “canale” anche per le società locali non sarà sicuramente indolore. Sullo sfondo di tutte queste novità non sarà probabilmente un caso se la Banca Centrale di Russia in data 25 luglio ha aumentato per la terza volta dall’inizio dell’anno il tasso chiave portandolo all’8%, motivando il tutto con l’accentuarsi dei rischi inflazionistici correlati con le crescenti tensioni geopolitiche e l’influenza che le stesse possono comportare sull’andamento della valuta rublo.
Come conseguenza già nel breve periodo ci si attende un rincaro medio dei tassi d’interesse sui mutui fino al +1% rispetto a prima, il che inciderà inevitabilmente anche sui finanziamenti ai costruttori, creando qualche difficoltà per la realizzazione di nuovi interventi edili.

Contraccolpi si avranno anche a seguito delle sanzioni russe relative al veto all’importazione di determinate categorie di prodotti alimentari dall’UE e dagli USA per la durata di 1 anno. Le stesse, se da un lato hanno messo in ginocchio produttori di tutta Europa per i quali la Russia era diventata uno sbocco fondamentale per tenere in piedi le proprie aziende, dall’altro in Russia complicano non di poco la vita ai supermercati di segmento medio-alto ed alle catene di ristorazione le cui forniture erano incentrate principalmente su prodotti di importazione.
Per alcuni operatori del settore questo tipo di prodotti rappresentavano infatti fino al 30-50% dell’assortimento.

Nonostante questo non è plausibile che le grosse catene di alimentari (beni “di prima necessità” per eccellenza) decidano di chiudere punti-vendita già operativi anche laddove da tutto ciò ne derivasse un calo di fatturato: più probabile in questo caso che le stesse puntino a strappare ai proprietari dei locali affittati uno sconto di canone, tanto nel caso di negozi fronte strada che all’interno di centri commerciali (dove spesso questi gruppi fungono da “anchor-tenant“). Altrettanto prevedibile che questi operatori si vedano costretti a rivedere la propria strategia di espansione nel breve e medio termine, in attesa di capire dove andrà a parare la situazione.

Se questa guerra di sanzioni continuerà, difficile poter immaginare che non ne risentiranno anche gli operatori di altri settori: i consumatori, o per un calo delle proprie finanze e, conseguentemente, del proprio potere d’acquisto, o per maggior prudenza indotta dall’incertezza generale, probabilmente saranno portati a tagliare i costi ritenuti non fondamentali e ciò si ripercuoterà anche sui beni di consumo di massa quali l’abbigliamento, le calzature, ma anche gli elettrodomestici e l’elettronica.

Questo scenario si rifletterebbe inevitabilmente anche sul mercato immobiliare inducendo plausibilmente, tra le altre cose,  un’insistente e trasversale richiesta di riduzione dei canoni da parte dei negozianti e delle catene dedite ad attività di vendita al dettaglio con conseguenze quali ad esempio il ridimensionamento dei valori di mercato o un aumento esponenziale di locali sfitti, tanto per citarne alcune.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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