Abbiamo ricevuto una e-mail da un nostro lettore interessato ad un trasferimento a Mosca: chiedeva quali zone scegliere per abitare. Iniziamo allora un piccolo tour immobiliare dei “quartieri” della capitale, cominciando con Khamovniki, una tra le zone più comode (ed ancora abbastanza centrali) di Mosca.

Zona Khamovniki (metrò Frunzenskaya, Park Kul’tury, Kropotkinskaya, Sportivnaya)

La zona in oggetto si estende su un territorio del distretto centrale della capitale, all’interno di cui troviamo le stazioni della metropolitana della linea rossa Sportivnaya, Frunzenskaya, Kropotkinskaya e Park Kul’tury e le vie circostanti, arrivando quasi a lambire il vecchio Arbat.

I motivi della sua popolarità, sia tra i russi che gli stranieri, sono molteplici: il fatto di ospitare luoghi di elevato interesse storico-paesaggistico, quali il monastero ed il parco di Novodevichi, complessi sportivi (tra cui Luzhniki) e aree di verde pubblico attrezzato, come il parco Trubetskikh o Devich’ego Polya. La zona inoltre è molto ben servita e tranquilla, con una forte vocazione residenziale e contraddistinta soprattutto da vicoli a senso unico non troppo trafficati, se si esclude il Garden Ring, Komsomol’sky Prospekt e le strade sul lungofiume.

Nei dintorni sono dislocate diverse cliniche ed istituti, l’accademia diplomatica, alcune sedi universitarie ed alcune ambasciate; inoltre da qui è comodo raggiungere anche a piedi luoghi-chiave del centro di Mosca quali l’Arbat, il parco Gorky, il Museo Pushkin e la Cattedrale di Cristo Salvatore.

Anche dal punto di vista immobiliare Khamovniki è considerata tradizionalemnte tra le più ambite e prestigiose zone del centro di Mosca. Basti pensare che il tratto che comprende le vie Ostozhenka e Prechistenka in direzione di Kropotkinskaya è noto con il soprannome di “Miglio d’oro”.

Il “panorama immobiliare” del quartiere è abbastanza variegato, ma in generale presenta una certa predominanza di eleganti palazzetti risalenti al periodo antecedente la rivoluzione, condomini in mattoni di periodo staliniano ed interventi in stile più moderno costruiti in anni recenti, di norma riconducibili alla classe “premium” o “deluxe“.

La quasi totalità degli interventi speculativi portati a termine nel quartiere negli ultimi 10-15 anni si è tradotta nella creazione di condomini di lusso con alti standard di sicurezza e di comfort, caratterizzati da soluzioni architettoniche raffinate e di buon impatto estetico.

Anche in periodo di crisi le quotazioni residenziali in zona restano molto alte, soprattutto se confrontate con le medie cittadine. Secondo i rilevamenti dell’Osservatorio del mercato immobiliare difatti il prezzo medio/mq se si considera tutti i quartieri della capitale si assesta intorno a 190.000 RUB/mq, laddove invece lo stesso parametro  in zona Pljushikha indica circa 305.000 RUB, e sulla Ostozhenka o nelle immediate vicinanze addirittura 460.000 RUB.

In alcuni interventi di lusso attualmente in costruzione o da poco finiti di costruire nella zona del “Miglio d’oro” ancora oggi i listini-prezzi presentano quotazioni medie di 15.000 USD/mq, con picchi di 25.000 USD/mq per soluzioni particolarmente esclusive o panoramiche.

Sebbene pochi stranieri siano disposti a questi esborsi per comprar casa a Mosca, indipendentemente dalla storicità e dal pregio della zona, a Khamovniki si registra una significativa presenza di expats in affitto.

Per quanto concerne le locazioni, variazioni di prezzo anche notevoli sono dovute principalmente alla qualità o vetustà del condominio all’interno di cui è inserito l’appartamento oltre che, ovviamente, alle condizioni interne di quest’ultimo.

In stabili costruiti in periodo sovietico e con parti comuni non troppo ben curate, è possibile trovare soluzioni di piccola metratura (monolocali o bilocali intorno ai 40 mq) in condizioni non proprio ottimali a partire da circa 60.000 rubli/mese in su. In simili contesti per opzioni internamente in ottime condizioni con arredamento ed accessori di qualità i prezzi partono da 70.000-75.000 rubli al mese.

Appartamenti inseriti in complessi ristrutturati o condomini di livello superiore con garage e con gestione professionale presentano canoni molto più impegnativi. Ad esempio trilocali sopra i 100 mq con una ristrutturazione “all’occidentale” siti in palazzi di rappresentanza di norma costano tra 160.000 – 250.000 rubli/mese, ma possono raggiungere anche prezzi molto più alti a seconda dei più svariati fattori, tra cui: finiture o dotazioni superiori alla media, caratteristiche intrinseche o panoramicità eccezionali, oppure semplicemente per la maggior cupidigia dei proprietari di turno.

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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