Per la legge russa i contratti di locazione devono essere redatti in forma scritta e contenere determinati elementi fondamentali che individuino chiaramente: l’oggetto del contratto, la durata, le modalità di pagamento, diritti e doveri delle parti contraenti. Se nel contratto non viene indicata una scadenza precisa, allora lo stesso si intende a tempo indeterminato.

 

Un allegato essenziale del contratto è l’atto di consegna dei locali che sancisce il formale passaggio del possesso dell’immobile dal locatore al conduttore.

Il Codice Civile della Federazione Russa determina che i contratti di locazione di durata superiore a 12 mesi sono soggetti a registrazione obbligatoria presso gli organi statali preposti (il servizio di registrazione federale) che provvedono ad immettere le relative iscrizioni nel registro unico delle transazioni immobiliari.
Solo dal momento dell’iscrizione il contratto acquisisce piena validità e peso legale.
A seguito della formalizzazione della richiesta delle parti con contestuale presentazione di tutti i documenti necessari, l’organo competente è tenuto a provvedere alla registrazione entro 1 mese.
A procedura ultimata alle parti vengono restituiti i rispettivi esemplari del contratto debitamente vidimati dall’organo competente a riprova dell’avvenuta registrazione.

Nel caso in cui una delle parti provveda a dare disdetta da un contratto di locazione di immobile debitamente registrato o che al contratto vengano in una seconda fase apportate modifiche concordate tra le parti o vengano aggiunti allegati integrativi, tutte queste azioni dovrebbero essere parimenti notificate agli organi competenti per aggiornare conformemente l’iscrizione nei registri immobiliari.

La legge prevede che la richiesta di registrazione possa essere avanzata da una qualunque delle parti contraenti. Per quanto concerne i costi correlati, l’entità degli stessi e le modalità di ripartizione vengono individuate dall’art.333 del Codice Tributario della Federazione Russa.

L’imposta di registrazione nel caso di contratti tra persone giuridiche ammonta a 15.000 rubli, da dividersi in egual misura tra le parti contraenti.
Se il contratto avviene tra due persone fisiche l’entità dell’imposta è notevolmente ridotta per un totale di 1.000 rubli, anche qui da ripartire proporzionalmente tra locatore/i e conduttore/i.

Nel caso in cui le parti contraenti la locazione siano una persona fisica ed una giuridica, l’ammontare dell’imposta varia a seconda di quale delle due provveda a fare richiesta di registrazione: se vi provvede la persona fisica l’entità sarà pari a 1.000 rubli, in caso contrario a 15.000. Invece, se le parti presentano richiesta di registrazione congiuntamente, allora l’una (la persona fisica) sarà tenuta a versare 500 rubli, mentre l’altra (la persona giuridica) 7.500.

 

Lista di documenti necessari per la registrazione di un contratto di locazione di immobile a destinazione commerciale:

  • contratto di locazione con relativi allegati (tanti esemplari, quante sono le parti contraenti);
  • copia del contratto di locazione comprensivo dei relativi allegati autenticata dal notaio e con le firme di tutte le parti contraenti;
  • copia del documento attestante la proprietà dell’immobile;
  • originale ed 1 copia del certificato del catasto (кадастровый паспорт) dell’immobile (se rilasciato prima del 1° marzo 2008) o del certificato tecnico (технический паспорт) dell’immobile, se di data successiva al 1° marzo 2008, che individui l’ente oggetto del contratto di locazione;
  • planimetria dell’immobile che individui la superficie ceduta in locazione;
  • documenti costitutivi delle persone giuridiche coinvolte, tra cui statuto (copia asseverata dal notaio), estratto dal registro unico di stato delle persone giuridiche (originale rilasciato non più di 30 giorni prima), certificato di attribuzione di codice fiscale (copia asseverata), protocollo di costituzione della società e disposizione di nomina dell’amministratore delegato (copie) da parte degli azionisti, copia rilasciata dal Rosstat dei codici statistici relativi all’attività svolta dalla società;
  • copie firmate e timbrate dell’avallo scritto dei consigli di amministrazione delle società coinvolte comprovante il consenso al perfezionamento della transazione (se ciò è previsto dai rispettivi statuti);
  • copia della procura con timbro della società, se il contratto è firmato da un rappresentante di una delle parti contraenti della transazione;
  • ricevuta di avvenuto versamento dell’imposta di registrazione.

              

Lista di documenti necessari per la registrazione di un contratto di locazione di immobile a destinazione abitativa:

  • contratto di locazione (originali);
  • nel caso di persone fisiche: documenti comprovanti l’identità;
  • nel caso di persone giuridiche: documenti costitutivi della società, certificato comprovante l’iscrizione della società nel registro unico di stato delle persone giuridiche e copia comprovante l’avvenuto ottenimento di codice fiscale (originali e copie);
  • certificato catastale dell’immobile con relativo estratto descrittivo e planimetria (originale e copia con timbro dell’organo che ha rilasciato questi documenti);
  • nel caso l’immobile ceduto in locazione fosse (in toto o per quote) intestato a soggetto di età inferiore ai 14 anni o riconosciuto incapace di intendere e di volere è necessario presentare il consenso alla transazione del competente organo di curatela;
  • nel caso in cui intestatario dell’immobile fosse un minore di età compresa tra i 14 e i 18 anni o persona riconosciuta dal tribunale inidonea a disporre in prima persona del patrimonio, i genitori (naturali o adottivi) o i tutori devono ricevere avallo scritto dal competente organo di curatela per cedere in locazione l’immobile;
  • in caso di comunione dei beni, consenso del coniuge alla cessione dell’immobile in locazione, altrimenti documento attestante la separazione dei beni.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

 

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