Da alcuni anni sul segmento residenziale del mercato di Mosca sta acquisendo popolarità crescente un nuovo “prodotto”, che in russo prende il nome di “apartamenty” («апартаменты»), il quale presenta tuttavia peculiarità che non dovrebbero essere sottovalutate, e che lo differenziano notevolmente dal concetto del più tipico “kvartira”, ovvero dalle civili abitazioni tradizionali.

Se fino a poco tempo fa questa tipologia si incontrava principalmente in complessi multifunzionali di pregio, ad esempio ai piani superiori dei grattacieli di Moscow-City, oggi la si può trovare anche in costruzioni meno prestigiose, più accessibili in termini di prezzo ed ubicate al di fuori del centro cittadino.

 

Tuttavia molti acquirenti, associando questa categoria ancora oggi soprattutto a progetti di alta fascia, pensano che l’unica vera differenza rispetto agli appartamenti tradizionali stia nelle ampie metrature e nella planimetria “moderna” che rispecchia modelli non propriamente russi, ad esempio con spazioso soggiorno “open-space” e cucina a vista.
In realtà per prima cosa va detto che queste unità immobiliari nei titoli di proprietà non vengono catastalmente equiparate a civili abitazioni, bensì ad “enti non abitativi”, la cui destinazione spesso non viene indicata affatto, o viene definita come “unità di tipo alberghiero”.

 

Quindi a tutti gli effetti trattasi di unità che almeno catastalmente vengono equiparate ad immobili commerciali, il che facilita il loro inserimento in complessi multifunzionali accanto ad uffici, o permette di riconvertire vecchi stabili amministrativi in complessi a destinazione mista, direzionale e residenziale, pur senza poter formalmente accatastare unità di civile abitazione.
La legislazione russa non ha ancora stilato una definizione ufficiale per questo tipo di immobili, quindi i costruttori di solito fanno riferimento ad un decreto del Miistero del Turismo, il  n.35 del 25 gennaio 2011, sulla base del quale “apartamenty” è termine da riferirsi ad unità immobiliare di superficie non inferiore a 40mq, consistente in 2 o più vani più cucina. In suddetti enti è possibile effettuare la registrazione temporanea (come in un albergo), ma non è possibile mettere la residenza (“propiska”), proprio perché, tecnicamente, non si tratta di civili abitazioni.

 

In certi casi è teoricamente possibile perfezionare la conversione di queste unità in veri e propri enti abitativi (“kvartiry”), ma per questo è necessario che l’immobile sia in tutto e per tutto conforme ai requisiti previsti dalla normativa vigente per gli immobili residenziali.

 

Molti acquirenti a dire il vero non comprano questo tipo di immobili con l’intento di mettervi la residenza, ma per questioni di immagine, o come “investimento”, o anche come “seconda casa”, perciò, anche considerando che le limitazioni di cui sopra in realtà non hanno effetti pratici che impediscano di usare l’immobile a scopi abitativi, pochi risentono realmente di questa distinzione, ed anche per gli stranieri, nella maggioranza dei casi, la stessa risulta non troppo penalizzante.

 

Cionondimeno vi sono altri aspetti relativi alla categoria in oggetto, che sicuramente meritano di essere presi in debita considerazione, e ai quali qualunque proprietario di immobili è sicuramente più sensibile.

 

Il primo riguarda i costi di gestione e le spese condominiali cui spesso i proprietari di “apartamenty” vanno incontro, quando optano di acquistare immobili di questa tipologia. Di solito, soprattutto laddove le unità in questione sono inserite in complessi multifunzionali di alto livello, queste spese possono risultare molto al di sopra di quelle che normalmente si sostengono in un complesso prettamente residenziale.

Ad esempio, nel complesso “Gorod stolits” – uno degli interventi all’interno di Moscow-City – questi costi ammontano a 7 USD/mq/mese. Ciò significa che per un ente di 100mq, il proprietario deve pagare 700 USD/mese solo in spese condominiali e per i servizi legati alla manutenzione dello stabile. In altri complessi di classe “premium” dove sono a disposizione unità immobiliari di questa tipologia (“apartamenty”), questi costi arrivano anche a cifre superiori, 10-13 USD/mq/mese. Nei complessi di classe “business” tuttavia questi valori si assestano su cifre notevolmente più basse (3-5 USD/mq/mese), seppur comunque non irrilevanti.

 

Ciò è dovuto anche al fatto che le utenze per i consumi di elettricità, acqua e riscaldamento nel caso delle unità immobiliari accatastate come “non abitative” sono in media più care del 10-15% rispetto a quelle applicate agli immobili registrati come “civile abitazione” (“kvartira”).

 

Anche per quanto concerne la tassazione sulla proprietà dell’immobile, la tipologia degli “apartamenty” ad oggi risulta più “costosa” rispetto alle tradizionali unità abitative. Ad oggi a Mosca a questa categoria si applica infatti l’aliquota massima (0,5%) computata sul valore dell’immobile sulla base delle determinazioni dell’Ufficio comunale dell’Inventario immobiliare.
a.alessio@regens-international.com

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