Sono in fase di approvazione nuove norme di legge destinate a generare un certo scontento tra chi possiede case e ha investito in ambito immobiliare.

Il 2015 si preannuncia un anno ricco di novità per quanto concerne la legislazione immobiliare in Russia.

In base ad un disegno di legge di cui si discute oramai dal lontano 2004 e сhe è stato approvato solo in questi giorni dalla Duma, dal 1° gennaio 2015 l’imposta patrimoniale verrà sostituita dalla nuova imposta sugli immobili. L’entità di quest’ultima per i proprietari di beni di questa categoria andrà ad aumentare sensibilmente in quanto la base imponibile passerà dal cosiddetto valore di inventario (spesso obsoleto e spropositatamente inferiore ai parametri reali di mercato attuali) al valore catastale (di solito – almeno a Mosca – decisamente inferiore al valore di mercato, ma notevolmente superiore al primo, anche del triplo).

La determinazione delle aliquote sarà lasciata ai comuni, ma in linea di massima per gli immobili residenziali queste dovranno essere ricomprese tra 0,1 – 0,3% all’anno, mentre per immobili a destinazione commerciale e per gli immobili di lusso di valore catastale pari o superiore a 300 milioni di rubli (circa 6 milioni di Euro al cambio attuale) l’aliquota non potrà eccedere il 2%.

Nelle regioni si prevede di lasciare un periodo di transizione di 5 anni in cui le autorità locali avranno modo di decidere se continuare momentaneamente ad applicare il valore di inventario o se allinearsi fin da subito al valore catastale. In ogni caso saranno tenute a provvedere a questo passaggio entro e non oltre il 2020.

Un’ulteriore novità che per molti potrebbe rivelarsi poco piacevole è la proposta del Ministero delle Finanze di ampliare il novero dei casi cui venga prevista un’imposta a carico del venditore nel caso di vendita di immobili a destinazione residenziale.

Se ad oggi i residenti fiscali sono esentati dal versamento di imposte in fase di alienazione di immobili di cui sono stati proprietari per almeno 3 anni, presto potrebbero rischiare di dover pagare per tutte le transazioni perfezionate laddove l’immobile non sia l’unico a loro intestato.

Da un lato, se il venditore risulta proprietario solo di quell’abitazione, potrà venderla in qualsiasi momento senza incorrere nel versamento di tasse anche qualora non siano intercorsi 3 anni dall’acquisto, ma dall’altro chi è titolare anche per quote della proprietà di più unità residenziali sarà tenuto al saldo di un’imposta.

In questo secondo caso è prevista esenzione totale laddove il prezzo incassato per la vendita sia inferiore a 5 milioni di rubli (ca.100.000 Euro al cambio attuale) oppure nel caso in cui l’immobile sia una dacia di metratura pari o inferiore a 50 mq che è stata detenuta in proprietà almeno per 3 anni (nelle regioni le autorità locali potranno decidere se portare questo termine a 10 anni). Anche qualora il venditore sia nel momento della vendita intestatario unico o per quote di diverse unità residenziali, l’imposta non verrà applicata in caso di vendita dell’abitazione che meno di 1 anno prima risultava l’unica a lui intestata.

Conformemente al progetto di legge federale “Sull’introduzione di emendamenti al capitolo 23 parte seconda del Codice Tributario della Federazione Russa” il venditore sarà soggetto al pagamento d’imposta anche laddove nel contratto di compravendita venga indicata una cifra inferiore al valore catastale dell’immobile.

Allo stadio attuale la bozza è in fase di esame ed entro fine autunno dovrebbe venir trasmessa alla Duma che la vaglierà punto per punto.

Tutto ciò è mirato a limitare le operazioni speculative di quegli investitori (soprattutto privati) che acquistano immobili “sulla carta” nelle fasi iniziali dei cantieri per poi rivenderli a costruzione ultimata con una notevole plusvalenza che spesso non viene dichiarata per eludere il pagamento delle imposte previste.


Per le autorità fiscali fino ad oggi risultava quasi impossibile dimostrare lo schema di cui sopra; da qui è nata l’esigenza per il Ministero delle Finanze di porre freno a questa situazione e costringere ad indicare il valore reale fissando la base imponibile in modo certo ed inequivocabile, ovvero facendola coincidere con il valore catastale come risultante dai documenti rilasciati dall’ente competente.

Per evitare dunque che nel caso di rivendita di unità abitative di nuova costruzione le parti contraenti dichiarino valori ridotti allo scopo di eludere il pagamento delle imposte dovute il Ministero ha previsto che, indipendentemente da quale sia il prezzo di vendita pattuito o dichiarato, verrà applicata un’imposta la cui base imponibile minima sarà non meno del 70% del valore castastale dell’immobile. Alle regioni si dà facolta di aumentare questo valore fino al 90% o portarlo a zero laddove non sia stato definito il valore catastale dell’immobile compravenduto.

Ciononostante, se l’immobile compravenduto è l’unico di cui è intestatario il venditore, nessuna imposta sarà dovuta, come detto, indipendentemente dal tempo intercorso dal momento dell’acquisto.

Per quanto concerne gli immobili a destinazione commerciale invece l’imposta sarà dovuta in ogni caso.

Alcuni sostengono che quest’iniziativa non sia mirata solamente a mettere in difficoltà gli aspiranti evasori d’imposta, ma anche a portare gli investimenti immobiliari sullo stesso piano degli investimenti in titoli azionari e in beni di altra natura, sui quali il controllo fiscale è di norma più efficace.

La verità è probabilmente che le casse dello Stato hanno bisogno di nuove entrate, e dato che fino ad oggi operazioni speculative da parte di privati cittadini come quelle sopra descritte spesso riuscivano ad eludere il pagamento di qualsivoglia tassa, le autorità non hanno potuto fare a meno di prestare maggiore attenzione a questo “problema”.

Una qualche incertezza la desta però il concetto stesso di “valore catastale” in quanto in alcune regioni della Federazione Russa capita non di rado che lo stesso risulti addirittura superiore al valore di mercato dell’immobile. In questi casi chi vende il proprio appartamento sarà tenuto poi a tutelare i propri diritti in tribunale per dimostrare che il valore catastale è gonfiato e non in linea con i valori di mercato, il che comporta un dispiego di tempo, energie e denaro per l’assistenza legale e da parte di periti specializzati.

Questa iniziativa potrebbe comportare risvolti negativi anche per l’edilizia in generale perché non si può negare come anche questo tipo di operazioni speculative diano un contributo importante agli interventi di sviluppo immobiliare in quanto fanno affluire fondi di vitale importanza nelle casse dei costruttori fin dalle prime fasi del cantiere, garantendo in questo modo anche un rispetto delle tempistiche previste per l’avanzamento dei lavori.

Frenando o bloccando del tutto questo flusso potrebbe mettere in difficoltà un settore che in realtà è cruciale anche per il vasto indotto che alimenta (materiali da costruzione, posti di lavoro, infrastrutture stradali ed a sfondo sociale, ecc.)

Ad ogni modo, qualcuno sicuramente starà già pensando a qualche “soluzione” per non rinunciare ai vantaggi sfruttati fino ad ora, quali ad esempio intestare gli immobili acquistati nell’ottica di una rapida rivendita a fini di lucro a familiari o comunque a terzi/prestanome che risultino formalmente nullatenenti.

Altri probabilmente decideranno semplicemente di rivalersi sull’acquirente “incrementando” il prezzo di vendita proporzionalmente all’ammontare dell’imposta dovuta.

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

 

 

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