Cosa prevede la legge e… cosa succede in realtà
L’articolo 380 del Codice Civile della Federazione Russa definisce la cauzione come quella somma di denaro che viene pagata da un soggetto ad un altro soggetto a riconferma della sua volontà di tener fede ad un impegno concordato. Essa è dunque una forma di garanzia molto diffusa сon cui le parti contraenti della transazione dimostrano di accettare gli oneri derivanti dall’accordo raggiunto. Questa somma viene scalata dall’ammontare complessivo dovuto dal soggetto che la versa al soggetta che la riceve.

La sua funzione di garanzia è individuata più concretamente al punto successivo del Codice, laddove si dichiara che, se il contratto non viene perfezionato per colpa o responsabilità della parte che ha versato la cauzione, l’altra parte non è tenuta alla restituzione della somma, mentre se è l’altra parte a venir meno agli impegni presi, allora deve restituire il doppio della somma. In questo senso la stessa presenta molte analogie con la caparra penitenziale prevista nel diritto italiano (art.1386 del nostro Codice Civile).

E’ previsto anche il caso in cui i contraenti concordino di rescindere congiuntamente l’accordo. In tal caso la cauzione inizialmente versata viene semplicemente restituita senza ulteriori pretese delle parti nei reciproci confronti (art.381, paragrafo 1).

La cauzione in Russia è usata in molte transazioni commerciali ed è assolutamente tipica anche in ambito immobiliare, tanto che nelle compravendite il cosiddetto “Accordo di cauzione” (“Соглашение о задатке” o “Договор задатка”)  prende spesso il posto di un preliminare di vendita ed in sé già racchiude tutti gli elementi vincolanti e delinea le tempistiche con cui le parti contraenti si impegnano a perfezionare l’operazione.

Molto comune è anche la cauzione applicata alle locazioni degli immobili residenziali. Per mezzo della stessa il potenziale inquilino, a fronte di un esborso proporzionalmente esiguo, ha la possibilità di “bloccare” l’immobile di suo interesse già nel corso della visita alla proprietà.

Di solito le persone che vanno alla ricerca di un appartamento da prendere in affitto al momento dei sopralluoghi non portano con sé grosse somme di denaro. Cionondimeno, può capitare di trovare una soluzione completamente in linea con le proprie esigenze e di decidere già sul posto di voler chiudere la trattativa. In questi casi si lascia una somma forfettaria (di solito il 10% del canone mensile, ma può essere anche di più o di meno) a titolo di cauzione per dare prova concreta al proprietario del proprio interessamento e convincerlo a “togliere l’immobile dal mercato”, ovvero non mostrarlo più ad altri possibili inquilini, in quanto è intenzione del proponente affittarlo.

All’atto del versamento della cauzione tuttavia è assolutamente essenziale provvedere contestualmente anche alla compilazione di una scrittura privata accompagnatoria (la cosiddetta “расписка”) che confermi il passaggio di denaro dal promissario inquilino al proprietario (o chi ne fa le veci sulla base di procura o delega).

In teoria questa scrittura privata dovrebbe essere redatta dalla persona autorizzata a ricevere la somma e compilata a mano su un foglio di carta semplice, auspicabilmente con penna blu. Sarebbe meglio evitare correzioni o cancellazioni al testo: in caso di sbagli o modifiche, meglio riscriverlo per intero.

La forma di questa scrittura privata è abbastanza rigida, nel senso che vi sono tutta una serie di elementi essenziali che devono assolutamente esservi menzionati affinché la stessa, all’occorrenza, possa essere fatta valere.

In questo senso il testo deve auspicabilmente contenere:

-       luogo e data;

-       dati completi del proprietario/ricevente (dati anagrafici completi, numero di passaporto ed estremi della sua domiciliazione);

-       dati completi del promissario inquilino (con l’indicazione delle stesse informazioni richieste anche dal proprietario);

-       entità della somma versata;

-       causale del versamento (ad esempio “come cauzione per la locazione dell’appartamento”);

-       indirizzo completo dell’appartamento;

-       cognome, nome e patronimico (in calligrafia leggibile) del proprietario/ricevente e firma dello stesso.

Nella prassi può succedere che, qualora il proprietario non sia presente al momento della visita, sia l’agente che ne fa le veci a predisporre la scrittura privata di cui sopra e prendere in consegna – pur non essendo provvisto di procura formale o mandato di rappresentanza – la somma versata a titolo di cauzione dal promissario inquilino.

E’ da tener presente dunque che, anche in questo caso – come non di rado capita in Russia – spesso la lettera della legge viene almeno parzialmente contraddetta, o perlomeno disattesa, dai cosiddetti “usi di piazza”.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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