Molti locali restano sfitti a lungo: sotto accusa le aspettative eccessivamente esose (ed oramai fuori mercato) dei proprietari, ma non solo…

Una statistica recentemente condotta da analisti del dipartimento statistico della società Cushman & Wakefield ha rilevato come solo negli ultimi mesi ben 19 tra negozi e ristoranti hanno chiuso sulla Tverskaya, storicamente considerata uno dei principali “corridoi commerciali” della capitale. Se fino a poco tempo fa per molti brand aprire un punto-vendita sulla Tverskaya era una questione di prestigio e trovare un locale disponibile era praticamente impossibile, ora si sta assistendo ad un fenomeno che definire “fuggi-fuggi” non sembra un’esagerazione.

Ma come si spiega questa netta inversione di tendenza? Ciascun negoziante ha la sua versione, ma le motivazioni più o meno convergono nell’individuare le cause principali: i canoni di locazione crescenti combinati con il rarefarsi dei flussi pedonali anche a fronte della mutata disponibilità dei parcheggi nel centro di Mosca.

Il responsabile allo sviluppo immobiliare di una catena di abbigliamento – che precedentemente aveva un negozio al civico 17 – ha riferito che la decisione di chiudere è stata inevitabile  una volta presa coscienza del fatto che quel punto-vendita non sarebbe mai stato in grado di generare utili.

Gli fa eco l’amministratore delegato di una nota catena di biancheria intima (che aveva la proprio boutique a pochi metri di distanza), che ha affermato che la sua società aveva cercato di tenere aperto quanto più possibile il punto-vendita più come “vetrina pubblicitaria”, che non per gli incassi, ma l’ulteriore incremento dei canoni di locazione ha reso questa decisione talmente poco conveniente dal punto di vista economico, da risultare ingiustificata. 

Come spesso capita, i proprietari ad oggi non sembrano aver preso atto della forte riduzione dei flussi pedonali e continuano ad esigere prezzi spropositati. Questa è l’opinione della responsabile di una gioielleria che aveva aperto al civico 23 e che lamenta anche come negli ultimi anni sia diventato sempre più difficile svilupparsi per il formato dei locali fronte strada a causa dell’impossibilità per i clienti di parcheggiare nelle immediate vicinanze dei negozi.

Alcuni ristoratori tuttavia, costretti a chiudere temporaneamente i battenti dei propri locali per i lavori di ristrutturazione del palazzo del Teatro Stanislavsky, dicono di voler riaprire nella posizione precedente se i proprietari dell’immobile permetteranno di adibire nuovamente quegli spazi ad attività di ristorazione alla fine dell’intervento di manutenzione straordinaria.

Anche il flagship store di una catena di accessori per la telefonia mobile sita al civico 17 ha chiuso per lavori di restauro. Un esponente del gruppo ha ammesso che punti-vendita di questo tipo hanno una funzione prettamente “di immagine” in quanto permettono di accrescere la riconoscibilità del brand pur presupponendo costi e spese vive sostenibili a malapena.

Punti-vendita di operatori di questo stesso settore sono presenti in diversi tratti della via. A sentire i rappresentanti di queste catene, locali del genere si prestano molto bene per organizzare iniziative promozionali quali il lancio di nuovi modelli e prodotti e registrano in proporzione buoni risultati per le vendite a clienti “di passaggio”. Anche per questo motivo alcuni saloni restano aperti 24 ore su 24.

Il numero di locali sfitti nel centro di Mosca nel primo semestre dell’anno in corso era dell’8% su vie caratterizzate da flussi pedonali più intensi e del 16% lungo vie secondarie. Alla fine del 2013 gli stessi indicatori registravano il 5 e 10% rispettivamente.

Fattori che hanno ulteriormente inciso in questo senso sono ad esempio: la revoca delle licenze a molte banche (che ha provocato la chiusura dei loro sportelli fronte strada con conseguente immissione di un discreto numero di locali sul mercato), il fatto che la ristorazione in parte risente del divieto del fumo nei luoghi pubblici e delle nuove norme per la creazione di verande.

Molti proprietari, ignorando l’andamento del mercato degli ultimi tempi, non si mostrano disposti a rivedere le proprie aspettative di prezzo. Considerato poi che in molti casi i canoni sono indicizzati in dollari e che molte catene del segmento retail oggi preferiscono adottare una strategia attendista, difficile immaginare un’inversione di rotta nel breve periodo.

A titolo informativo i canoni medi attuali sulla Tverskaya per locali fronte strada si assestano intorno ai 3.500 USD/mq/anno. Secondo la statistica la via di Mosca con gli affitti medi più elevati resta il vicolo pedonale Stoleshnikov pereulok, che compare al 12° posto nella speciale classifica redatta a fine 2013 da Cushman & Wakefield riguardo agli indirizzi al mondo più costosi per l’affitto di locali commerciali.

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com 

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