Dal 1° gennaio 2017 sono entrate in vigore alcune modifiche alla Legge Federale 214-F3 che regola i rapporti tra costruttori e acquirenti nel caso di compravendite di immobili di nuova costruzione.

Vediamo qui di seguito le novità introdotte che nella maggior parte dei casi comportano obblighi supplementari per le imprese edili:

Incremento del capitale sociale obbligatorio

In precedenza il capitale sociale versato minimo ammontava a 10.000 rubli (pari a poco più di 150 Euro al tasso di cambio attuale), dal che sorgeva spontanea la domanda di quali garanzie finanziarie potesse dare una società con conferimenti così bassi alle eventuali controparti nell’ambito di progetti edilizi dal valore di centinaia di milioni di rubli.

Da quest’anno il legislatore impone ai costruttori l’obbligo di conferimenti in misura crescente a seconda dell’entità dell’intervento:

 Progetto
(in metri quadri di costruito)

Capitale sociale minimo
dell’impresa costruttrice

Fino a 1500 mq 2.500.000 RUB
Circa 2.500 mq 4.000.000 RUB
Circa 10.000 mq 10.000.000 RUB
Circa 25.000 mq 40.000.000 RUB
Circa 50.000 mq 80.000.000 RUB
Circa 100.000 mq 150.000.000 RUB
Circa 250.000 mq 400.000.000 RUB
Circa 500.000 mq 800.000.000 RUB
da 500.000 mq 1.500.000.000 RUB

Tuttavia non è previsto l’obbligo per i costruttori di versare il capitale sociale di cui sopra interamente in denaro, ovvero sono ammessi anche conferimenti in natura. In questo senso sembra che la nuova legge serva più a fare un repulisti mirato a liberare il campo dalle ditte minori, piuttosto che realmente salvaguardare gli interessi di eventuali creditori o acquirenti.


Obbligo di pubblicazione di un maggior numero di informazioni

Se in precedenza i costruttori erano tenuti a pubblicare su internet semplicemente la cosiddetta “Dichiarazione di progetto” che conteneva a grandi linee i dati riassuntivi sull’intervento edile, adesso invece è previsto l’obbligo di pubblicare online anche la relazione del revisore contabile relativa all’attività dell’impresa nell’anno precedente, il permesso di costruire, i documenti comprovanti i diritti reali (proprietà o affitto) del costruttore sul lotto di terreno su cui deve sorgere l’intervento e fotografie sull’avanzamento dei lavori di costruzione.

Inoltre sul sito-internet devono essere pubblicate anche la bozza del contratto proposto dal costruttore per l’acquisto delle unità immobiliari “sulla carta” (detto anche “Contratto di compartecipazione alla costruzione”) e la perizia dell’organo competente (Ministero per l’edilizia e le politiche abitative della Federazione Russa) che comprovi la conformità della ditta costruttrice ai requisiti di legge.

Possibilità di pagamento tramite conto vincolato

Le novità legislative hanno introdotto la possibilità per i compratori di saldare il prezzo convenuto per mezzo di un conto di garanzia aperto presso un istituto di credito. I fondi versati dal promissario acquirente sono così vincolati da condizione sospensiva, ovvero non verranno trasferiti al costruttore fino a che l’unità compravenduta non verrà consegnata all’acquirente. In caso di mancata consegna, la banca restituisce a quest’ultimo la somma versata.

Lo schema di cui sopra tutelerebbe ottimamente gli interessi degli acquirenti, funzionando a lato pratico con modalità simili a quelle delle lettere di credito, ma nella pratica sarà di difficile applicazione in quanto la maggior parte dei costruttori necessitano della liquidità derivante dalla vendita degli appartamenti “sulla carta” proprio per portare avanti i lavori di costruzione, pagare i fornitori ed i subappaltatori e coprire altre voci di spesa. Queste “iniezioni” di denaro in corso di avanzamento lavori sono vitali dunque per il processo anche perché a differenza dei mutui di cantiere non prevedono tassi di interesse passivi che andrebbero a sbilanciare fortemente il business-plan dell’intervento.

Presumibilmente anche in virtù di ciò il legislatore non ha voluto imporre l’obbligatorietà dell’impiego del conto vincolato, lasciando alle parti il diritto di scegliere su base individuale. Ad ogni modo per i costruttori il ricorrere a questo sistema implicherà anche dei vantaggi, e più precisamente che in quel caso non sarà necessario presentare polizza assicurativa per responsabilità civile, né garanzia bancaria alle controparti e che il servizio della banca presso cui sarà aperto il conto sarà gratuito.

Impossibilità di impiego dei fondi ricevuti per finanziare altre operazioni

In precedenza non di rado succedeva che i costruttori impiegassero le somme versate dai promissari acquirenti ad esempio per ultimare i lavori di costruzione di altri interventi che si trovavano in una fase più avanzata e che dovevano essere consegnati in tempi più brevi. Ciò comportava un rischio simile a quello delle celeberrime “piramidi finanziarie”, che anche in Russia negli anni Novanta del XX secolo sono salite agli onori della cronaca in molteplici occasioni.

I più recenti emendamenti alla Legge Federale 214-F3 impongono invece che le somme ricevute debbano obbligatoriamente essere impiegate rigorosamente nell’ambito dell’intervento in cui è inserita l’unità immobiliare compravenduta. Come strumento di controllo e verifica si è previsto l’obbligo per le imprese edili di tenere una contabilità separata per ciascun progetto; in caso di violazioni ed utilizzo improprio dei fondi dovranno rispondere personalmente il direttore generale ed il capo-contabile della società.

Creazione del Registro Unico delle imprese costruttrici

Un’ulteriore novità riguarda l’istituzione di questa risorsa che troverà probabilmente spazio sul sito del Ministero dell’Edilizia e per le politiche abitative e sarà di pubblico dominio. Oltre all’elenco delle società edili debitamente accreditate, sarà accessibile anche un’analisi sulla loro conformità alle normative appena introdotte.

 


Recesso unilaterale dei promissari acquirenti dal Contratto

Nel caso in cui il costruttore abbia adempiuto pienamente agli obblighi assunti contrattualmente ed agito in conformità di legge, i promissari acquirenti non hanno diritto di recedere unilateralmente dal contratto se non per via giudiziale. Questa possibilità è prevista invece in caso di discordanza tra la superficie costruita e quella prevista da contratto in misura maggiore al 5%.
Ulteriori novità riguardano la fase successiva al trasferimento del possesso dell’immobile al compratore: all’atto della consegna dell’unità residenziale il costruttore dovrà presentare all’acquirente anche le istruzioni d’uso e manutenzione relative all’impiantistica, documentazione tecnica sul capitolato, ecc.
Qualora in seguito l’acquirente rilevasse difetti di fabbricazione nell’appartamento, il costruttore sarà soggetto al pagamento di una penale nella misura dell’1% del valore dell’immobile per ogni giorno di ritardo intercorso prima del ripristino della piena funzionalità dell’immobile.

Costituzione di un Fondo di compensazione
Come ulteriore strumento di tutela dei diritti dei consumatori (in questo caso: i promissari acquirenti) il Governo della Federazione Russa ha dato incarico di creare un Fondo comune di compensazione cui dovranno contribuire tutte le imprese costruttrici. I costruttori dovranno versare a questo fondo l’1% del valore di ogni unità compravenduta nei complessi di nuova costruzione.
Il “tesoretto” così accumulato servirà a risarcire i promissari acquirenti delle somme già versate anticipatamente in caso di bancarotta del costruttore o a finanziare le opere necessarie per portare a termine e consegnare interventi che erano stati interrotti per fallimento o altre vicissitudini dell’impresa edile che aveva iniziato il progetto.


Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

Post correlati

Commenti

commenti