Il sindaco della capitale lancia un nuovo programma di demolizione che riguarderà 8000 condomini (e più di 1,5 milione di persone)

Il 21 febbraio scorso il sindaco di Mosca, Sergey Sobyanin, ha annunciato che è attualmente al vaglio delle autorità comunali una seconda fase del programma di demolizione dei condomini di 5 piani risalenti al periodo di Khrushov (le cosiddette “Khrushovki”)

Questi edifici – costruiti nella maggior parte dei casi tra la metà degli anni Cinquanta e la fine degli anni Sessanta – erano stati progettati con una proiezione di durabilità di non più di 25-30 anni e rispondevano alla necessità di dare sistemazione al gran numero di famiglie degli operai che si trasferivano in città dalle campagne o dalla provincia per lavorare nelle fabbriche (maggiori informazioni sul tema si possono trovare seguendo questo link).

Già nel lontano 1999 sotto il precedente sindaco, Yury Lushkov, vennero individuati 1722 edifici (per un totale di più di 6 milioni di metri quadrati) da destinare all’abbattimento in quanto ritenuti vetusti e qualitativamente non idonei ad essere ristrutturati. Stando alle previsioni degli organi preposti, entro il 2018 la prima fase dovrebbe venir ultimata. La seconda fase, sulla base delle dichiarazione del “primo cittadino” della capitale, dovrebbe coinvolgere addirittura 8000 condomini per una superficie complessiva di circa 25 milioni di metri quadrati, in cui risiedono – secondo stime preventive – più di 1 milione e mezzo di persone.
Agli edifici già identificati nell’ambito del programma elaborato dalla giunta precedente difatti si è proposto di aggiungere altre case dello stesso periodo (le cui serie sono denominate rispettivamente: K-7, II-32, II-35, 1605-AM e 1MG-300) che in precedenza non erano incluse tra quelle destinate allo “smantellamento”.

L’annuncio in buona parte contraddice quanto dichiarato solo 10 giorni prima dal responsabile del dipartimento per le politiche urbanistiche della città di Mosca, Sergey Lyovkin, il quale nel corso di una conferenza aveva ammesso che già nella realizzazione della prima fase ci si era scontrati con enormi difficoltà nel tentar di trovare soluzioni che soddisfaccessero tutte le parti coinvolte: autorità, cittadinanza ed investitori.

Stando invece alle esternazioni del sindaco, il Comune avrebbe individuato sia le disponibilità finanziarie che eventuali lotti su cui far erigere i nuovi condomini in cui proporre alloggi alternativi alle famiglie che prima risiedevano nelle case da demolire.

La normativa attuale vincolerebbe il Comune – nel caso di necessità di evacuare gli edifici destinati alla demolizione – a proporre ai residenti una soluzione abitativa alternativa di pari superficie nel medesimo quartiere (o al massimo nella circoscrizione rionale attigua); tuttavia ciò non sempre è possibile in virtù della mancanza di lotti liberi da adibire all’edificazione di nuovi interventi di edilizia popolare o di appartamenti in vendita in complessi di recente costruzione di classe economica. Per questo da molte parti si paventa che vi sia l’intenzione di apportare degli emendamenti alla legislazione vigente che permettano alle autorità di offrire alla cittadinanza appartamenti ubicati in zone territorialmente distanti da quella originaria allo scopo di velocizzare i tempi di realizzazione delle procedure di esproprio e del reinsediamento.

Da ciò potrebbe conseguire che, laddove non fosse possibile offrire alloggi di budget corrispondente nelle immediate vicinanze, le autorità comunali potranno andarli a cercare in zone più lontane dal centro (magari oltre MKAD o nella Nuova Mosca), dove sarà più facile concordare con i costruttori di turno condizioni di prezzo ancora più convenienti. A fronte di ciò plausibilmente come forma di parziale compensazione i nuovi alloggi più periferici avranno una superficie maggiore di quelli espropriati siti in zone più centrali.

Di questa situazione potrebbero beneficiare dunque soprattutto quei costruttori che hanno interventi immobiliari di classe economica nell’hinterland della capitale, i quali al momento si scontrano con un calo della domanda ed una crescente percentuale di invenduto.

Non vi è dubbio alcuno sul fatto che le autorità comunali difficilmente saranno disposte a riscattare le superfici abitative in oggetto alle quotazioni di mercato, ma semmai pretenderanno una scontistica significativa con prezzi “da ingrosso” anche in virtù della necessità di rilevare un gran numero di unità. Probabilmente questa soluzione risulterà più accettabile per i costruttori con complessi da diverse centinaia di appartamenti, per i quali – in caso di stagnazione delle vendite – queste “iniezioni di liquidità” rappresenteranno comunque un’àncora di salvezza e saranno fondamentali per l’ultimazione dei lavori nelle tempistiche preventivate, mentre potranno risultare meno appetibili nei casi in cui – a fronte di un numero relativamente ridotto di unità da vendere – gli investitori di turno preferiscano vendere in tempi più lunghi, ma con maggior profitto.

Conseguenze immediate della notizia

Già a distanza di pochi giorni da questa “notizia-bomba”, molti proprietari di appartamenti siti all’interno di edifici che – sulla base delle parole del sindaco Sobyanin – sarebbero candidati all’inclusione nelle liste di demolizione, si sono precipitati a mettere in vendita i propri immobili. Da dati approssimativi parrebbe che l’offerta di alloggi in vendita nei condomini a 5 piani del periodo Khrushov in pochi giorni ha registrato un incremento del +25%.

Ciò dimostrerebbe chiaramente in che modo i moscoviti hanno interpretato l’annuncio del primo cittadino e soprattutto i ventilati emendamenti alla normativa vigente: chi vive in una “Khrushovka” non ha più la garanzia che gli verrà proposto un alloggio alternativo nuovo (seppur di edilizia popolare o di classe economica) nelle vicinanze ed il rischio di “reinsediamenti a lunga gittata” pare quanto mai realistico e potrebbe rivelarsi addirittura come lo scenario più probabile.

La cosa è tanto più significativa se si pensa che prima d’ora molti russi avevano anzi “investito” in appartamenti all’interno dei condomini a 5 piani del periodo perché contavano proprio sul fatto di poter ricevere in cambio entro qualche anno un appartamento in uno stabile nuovo nella stessa zona, ma che sarebbe sicuramente risultato molto più redditizio sia nell’ottica dell’affitto che in caso di rivendita.

Se già dunque i prezzi degli appartamenti in questi condomini erano quanto di più economico fosse possibile trovare a Mosca, ora è difficile immaginare quanto ancora gli stessi potranno deprezzarsi ulteriormente visto che sempre meno persone saranno disposte ad assumersi i rischi di vedersi assegnare in alternativa un alloggio ubicato chissà dove.

I rischi per gli acquirenti: evitare un “destino (quasi) segnato”

Gli stranieri in particolare, attirati magari dalla particolare convenienza di prezzo delle soluzioni offerte, dovrebbero prestare particolare attenzione all’immobile in cui le stesse sono inserite: verificare dunque non solo l’appartamento nello specifico, ma anche il tipo di condominio e se quest’ultimo sia già presente (o rischi di essere incluso) nelle liste degli edifici da destinare alla demolizione da qui a qualche anno.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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