Quanto costa comprare un appartamento nel cuore della capitale? E’ sempre molto difficile delineare statistiche univoche sul mercato immobiliare di Mosca – indipendentemente dal segmento di riferimento – e questo prima di tutto per la sua vastità, ma anche per una moltitudine di altri fattori che spaziano dalla varietà ed eterogeneità del patrimonio architettonico e costruttivo, passando per il diverso livello di gradimento che talune zone vantano tradizionalmente rispetto ad altre, per arrivare alla qualità e comodità dei servizi o delle aree di verde pubblico da cui determinati quartieri sono caratterizzati a differenza di altri.

 

Il distretto amministrativo centrale (ЦАО) è sicuramente quello dove è concentrata la maggior parte degli stranieri che – o in qualità di dipendenti di società locali, o come liberi professionisti ed imprenditori – si trasferiscono a vivere a Mosca. La cosa non sorprende, in quanto a livello di sicurezza, logistica e vicinanza di servizi e negozi di ogni genere, il centro presenta sicuramente caratteristiche che risultano prioritarie per molti di coloro che pianificano di risiedere in città per un periodo di breve o medio termine.

Chi ha la possibilità o l’obiettivo di insediarsi in città definitivamente, non di rado comincia a valutare l’idea di acquistare un appartamento, anche tenuto conto del livello molto alto degli affitti della capitale.

Partendo dai rilevamenti condotti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare locale e da altri enti e dipartimenti statistici delle principali società di consulenze specializzate nel segmento residenziale, qui di seguito proviamo a tracciare a grandi linee l’identikit del tipo di appartamento che è lecito aspettarsi di trovare a seconda del budget d’acquisto di cui si dispone:

  • entro i 250.000 Euro (ca.10 milioni di rubli): è molto raro trovare qualsivoglia offerta di appartamenti (sia usati che primingresso) in vendita nel distretto amministrativo centrale. Di solito restando in questa fascia di prezzo bisogna accontentarsi di stanze in vendita all’interno di kommunalki (appartamenti in comproprietà).
    Entro questo budget si possono incontrare, seppur non di frequente, proposte di unità abitative in vendita in condomini costruiti ai tempi di Khrushev (il cui numero comunque in centro è già di per sé piuttosto ridotto).
    Di norma in questi casi si tratta di appartamenti di circa 35mq siti al piano terra (che di solito costano il 20-30% in meno di opzioni simili ai piani superiori dello stesso stabile) o all’ultimo piano senza ascensore, plausibilmente in pessime condizioni di manutenzione (completamente da ristrutturare).
    Questo tipo di soluzioni sono più tipiche nei quartieri che costeggiano il Sadovoe koltso, ad esempio nei paraggi delle stazioni della linea circolare della metropolitana Krasnopresnenskaya, Krasnye Vorota e Kurskaya.
  • Da 250.000 a 350.000 Euro (da 10-14 milioni di rubli): se si dispone di un simile budget e si intende acquistare un appartamento in centro, il ventaglio di possibili soluzioni si amplia abbastanza sensibilmente.
    In questo senso il mercato attuale offre soluzioni di 40mq in case staliniane oppure opzioni anche più grandi (fino a 60mq) in case di periodo successivo (“Khrushevki”), seppur con qualche “punto debole” quali possono essere l’ubicazione al pianterreno o l’ultimo piano senza ascensore.
    La possibilità di un esborso di detta entità permette di puntare anche su qualche monolocale nel centro storico (Chistye Prudy, Mayakovskaya).
    Nel range di spesa tra 325.000-350.000 Euro poco tempo fa sul mercato si potevano trovare un bilocale di 52mq nelle vicinanze dell’Arbat o un appartamento ristrutturato con 2 camere da letto al 3° piano senza ascensore nella (meno prestigiosa) zona di Paveletskaya.
  • Da 350.000 a 425.000 Euro (da 14-17 milioni di rubli): questa fascia di spesa permette di disporre di una vasta gamma di soluzioni e di poter considerare anche l’acquisto di appartamenti primingresso, i quali – in virtù anche del numero limitato di interventi residenziali in centro – presentano quotazioni al mq particolarmente elevate.
    In quest’ottica in teoria sarebbe possibile far proprio un appartamento di circa 40mq in qualche complesso in costruzione di classe “business” o “premium”, ma spesso ciò risulta fattibile solamente nelle primissime fasi dell’intervento, in quanto gli enti di questo taglio vengono venduti sulla carta dai costruttori con grande rapidità, e già a pochi mesi dall’inizio delle vendite di solito non ne resta traccia.
    Sul “mercato dell’usato” per queste somme si può sperare di acquisire un bi- o trilocale di 50-80mq in un condominio staliniano con un bel circondario, o anche qualche appartamento più piccolo ristrutturato con gusto e con gli interni che presentano soluzioni di design.
  • Da 425.000 a 500.000 Euro (da 17-20 milioni di rubli): in detta fascia di spesa sul mercato dell’usato non dovrebbe essere troppo difficile individuare trilocali o quadrilocali in buone condizioni per quasi tutti i gusti. Se si punta sul mercato delle nuove costruzioni di classe “business” invece bisognerà accontentarsi di superfici inferiori, fino a 60mq, spesso al grezzo, oppure di qualche loft proposto in vendita ad uso abitativo in uno dei vari progetti di riqualificazione di ex-fabbriche e stabilimenti produttivi che sempre più di frequente negli ultimi mesi fanno capolino sul mercato della capitale.
  • Sopra i 500.000 Euro (oltre i 20 milioni di rubli): per coloro che possono fruire di un budget superiore al mezzo milione di Euro, il centro di Mosca offre moltissima scelta di appartamenti “usati”, soprattutto unità di ampia metratura ristrutturate in anni recenti, site all’interno di eleganti condomini di periodo staliniano e nelle zone più prestigiose della città, tra cui il “Miglio d’Oro” (Ostozhenka/Prechistenka, vicinanze metrò Kropotkinskaya), l’Arbat e Patryarshye Prudy.
    Sul mercato delle nuove costruzioni di pregio invece l’offerta comincia a farsi più sostanziosa solo a partire dai 750.000 Euro circa in su (circa 30 milioni di rubli), tanto che ad oggi le offerte di opzioni simili in vendita al di sotto di questa soglia si contano letteralmente sulle dita di una mano: appartamenti da 62mq nel complesso Wine House nel quartiere Zamoskvorech’e (in vendita per 25,3 milioni di rubli/ca.630.000 Euro) ed enti di 94mq nel complesso Tsvetnoy Bul’var (32,2 milioni di rubli).

Per tirare le somme, le occasioni più convenienti in centro sono normalmente da ricercare nelle zone che costeggiano il Sadovoe Koltso (Krasnye Vorota, Kurskaya, Mayakovskaya, Krasnopresnenskaya e altre), laddove più della metà delle soluzioni fino a 500.000 Euro sono site vicino alle stazioni dei metrò Smolenskaya, Park Kultury, Tsvetnoy Bul’var. Più del 40% degli immobili di pregio con prezzi superiori al mezzo milione di Euro è concentrato nei dintorni dei metrò Kropotkinskaya, Pushkinskaya, Smolenskaya e Chistye Prudy.
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