Tendenze incoraggianti per investitori e aziende nella “nuova realtà” del mercato immobiliare.

Rispetto ai primi mesi dall’inizio della crisi in cui la Russia è scivolata verso metà 2014, questo 2017 che volge al termine da certi punti di vista lascia presagire alcune tendenze confortanti.

Indubbiamente negli ultimi anni si è assistito alla “fuga” di un gran numero di specialisti stranieri (diventati un costo eccessivo ed in certi casi ingiustificato per le rispettive società, che ora preferiscono puntare su manager russi) e molte realtà sia locali che non hanno chiuso i battenti. Tuttavia chi è rimasto nella maggior parte dei casi è riuscito a rafforzare le proprie posizioni conquistando fette di mercato lasciate orfane dai concorrenti deficitari.

In alcuni ambiti poi operatori che fino ad oggi consideravano lo “sbarco in Russia” troppo esoso ed arrischiato sembrano ora aver preso coraggio e paiono intenzionati a cogliere l’occasione per entrare su questo mercato che rappresenta comunque uno sbocco ad un bacino d’utenza potenziale da circa 150 milioni di persone.

La quasi totalità delle aziende che operano da molti anni nel paese e che si attengono a strategie a lungo termine, dopo un biennio complicato, nel corso del 2017 hanno ricominciato a registrare risultati incoraggianti che, seppur ancora lontani da quelli dei “tempi d’oro”, comunque rappresentano una buona base per continuare a lavorare e magari per pianificare pure un’espansione.

Sono soprattutto queste le realtà imprenditoriali che non a caso proprio in questa fase tendono ad investire maggiormente, chi in immobili strumentali all’attività (uffici, show-room, altri), chi in stabilimenti produttivi, a seconda del settore di riferimento.

E’ importante rilevare inoltre come buona parte dei russi si siano finalmente resi conto che quella attuale non è una “crisi di passaggio”, bensì – come già più volte affermato anche da personaggi di primo piano del panorama finanziario e bancario locale – una vera e propria “nuova realtà” che coincide con l’ingresso del paese in un nuovo ciclo macroeconomico, destinato a protrarsi quasi sicuramente per diversi anni.

L’accettazione di questa definizione non ha valenza solo dialettica o astratta, ma fa una differenza sostanziale se si ragiona in termini di prospettive del mercato immobiliare nei prossimi mesi.

In questo senso cerchiamo qui di seguito di capire come alcune tendenze di questa “nuova realtà” si sono riflesse (o si potranno riflettere), direttamente od indirettamente, sul settore immobiliare in Russia:


Conseguenze negative

Conseguenze positive

Crisi economica
  • Incertezza sui mercati con approccio più cauto da parte degli investitori che hanno preferito (soprattutto nei primi mesi) adottare una strategia attendistica per capire che direzione avrebbe preso la situazione.
  • Per citare una celebre massima: non bisognerebbe mai far passare una bella crisi senza cercare di approfittarne (“Never let a good crisis go to waste” – W.Churchill)

Oscillazioni valutarie
  • Sconvolgimenti finanziari per tutte le aziende ed i privati che avevano contratto mutui o finanziamenti indicizzati in valuta straniera.
  • Complicazioni per gli operatori dediti alle importazioni nel riuscire a trovare politiche di prezzo che permettessero di mantenere livelli di vendite accettabili a fronte di margini operativi sempre più risicati.
  • Opportunità eccezionale per gli investitori con capitale di partenza in valuta, i quali hanno visto quasi raddoppiare il controvalore in rubli dei propri fondi.
  • Alcuni operatori stranieri optano per la delocalizzazione della produzione in Russia in modo da poter restare competitivi nei prezzi ed evitare il rischio legato a fluttuazioni repentine sui mercati valutari.

Riduzione del potere d’acquisto della popolazione
  • Molte più persone rispetto al passato hanno cominciato a cercare di limitare al minimo le spese “extra” (per beni o servizi considerati non di primaria necessità), il che ha portato ad un notevole calo dei fatturati di negozi, ristoranti, cinema ed altre attività.
  • Chiusura di molti negozi o ristoranti; le grandi catene cambiano approccio e cominciano ad adottare strategie volte all’ottimizzazione dei ricavi (anche per mezzo della riduzione del numero dei punti-vendita) con l’obiettivo di tenere aperti solo quelli che registrano buoni fatturati.
  • Le difficoltà attraversate dai commercianti e dai ristoratori hanno indotto le amministrazioni di molti centri commerciali ed i proprietari di locali fronte strada ad adottare politiche di prezzo più ragionevoli per cercare di evitare lunghi periodi di sfitto. Sebbene le location più ambite e pregiate per il retail e per lo shopping sia a Mosca che a San Pietroburgo mantengano quotazioni molto elevate, in generale i prezzi per spazi in posizioni di minor passaggio o più periferiche sono indubbiamente scesi.

Fallimento o chiusura di molte società (sia straniere che russe)
  • Un gran numero di specialisti stranieri è stato ricollocato dalle rispettive aziende in filiali estere o ha deciso di lasciare il paese di propria volontà.
  • Molte aziende hanno effettuato “tagli” al personale e ridimensionato le superfici degli uffici presi in affitto; altre sono state costrette a chiudere causa fallimento o perché la direzione non ha più ritenuto opportuno  proseguire l’attività.
  • Il fatto che molti appartamenti di pregio (che in precedenza erano affittati ad expat che poi hanno dovuto lasciare il paese) siano rimasti sfitti e che la domanda per questo tipo di opzioni oggi sia molto meno numerosa dell’offerta ha indotto i proprietari più saggi a scendere a più miti consigli con le loro aspettative, “riportandoli con i piedi per terra” dopo anni di prezzi iper-gonfiati cui si accompagnavano spesso atteggiamenti a dir poco scostanti da parte di locatori “viziati”.
  • Il ridimensionamento o la chiusura di molte aziende hanno fatto finire sul mercato una notevole quantità di uffici e palazzetti indipendenti a destinazione direzionale. Anche qui l’evidente squilibrio tra un’offerta numerosissima ed una domanda piuttosto risicata ha fatto registrare negli ultimi anni una riduzione dei prezzi medi degli uffici che su alcuni segmenti sfiora il 30-40%.

 


Riduzione dei tassi d’interesse applicati dalle banche per i mutui ipotecari
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  • La crescente accessibilità dei mutui fa da sostegno al mercato residenziale (sia dei primingressi che non). Dal 2015 ad oggi i tassi d’interesse medi applicati dalle banche russe sono scesi dal 15-17% al 10-11% all’anno, creando delle condizioni inusitatamente vantaggiose per i russi e gli stranieri residenti per l’accesso ai mutui ipotecari.
  • La riduzione dei rendimenti dei depositi bancari (nella maggior parte delle banche oggi depositi in rubli rendono al massimo il 7% all’anno) e la cronica sfiducia dei russi nei confronti degli istituti di credito induce un certo numero di risparmiatori locali a tornare a considerare l’investimento immobiliare (da mettere a reddito) una valida alternativa.

Controsanzioni russe (divieto di importazione di tutta una serie di prodotti agroalimentari provenienti dall’UE)
  • Perdita per i produttori italiani soprattutto del settore agroalimentare di un mercato di sbocco fondamentale come quello russo con conseguenti pesantissime ripercussioni economiche sulle aziende stesse e sull’indotto.
  • Un numero crescente di aziende straniere mostra interesse per la delocalizzazione della produzione alimentare in Russia in modo da eludere il divieto alle importazioni. Tra queste vi sono già diverse aziende italiane o progetti congiunti italo-russi che hanno avviato o potenziato con successo la produzione nel corso degli ultimi 12-18 mesi.

Nuova realtà di medio termine (non una semplice “crisi di passaggio”)
  • Chi deve vendere o affittare un immobile in media deve mettere in conto tempistiche di esposizione molto più prolungate rispetto al passato. Non di rado i proprietari che partono da aspettative di prezzo “anacronistiche” rispetto alla fase attuale, dopo alcuni mesi di tentativi infruttuosi decidono di togliere l’immobile dal mercato “in  attesa di tempi migliori”, anziché rivedere le proprie posizioni.
  • Nell’ottica dell’investimento a reddito la fase attuale può implicare periodi di sfitto più prolungati o maggiori difficoltà a trovare inquilini o conduttori affidabili che garantiscano lunghi periodi di locazione ininterrotta e che siano sempre puntuali nei pagamenti.
  • Sebbene una percentuale comunque significativa di proprietari non sembri disposta a rassegnarsi ancora alle mutate condizioni (ed al calo delle quotazioni) sul mercato, la maggior parte dei venditori o locatori invece è propensa ad allinearsi alle tendenze attuali e cerca di venire incontro alle posizioni delle controparti (laddove le stesse siano comunque ragionevoli).
  • Stando ai rilevamenti dell’osservatorio statistico immobiliare “IRN” da fine 2014 ad oggi le quotazioni sul segmento residenziale sono scese in media del 20-30%.
  • Gli addetti ai lavori ritengono improbabile  un’inversione di tendenza nei prossimi mesi, e prevedono al contrario un ulteriore calo dei prezzi (seppur non troppo accentuato, ma graduale) soprattutto per quanto concerne gli appartamenti in vendita da privati. La stagnazione dovuta all’eccesso di offerta cui fa da contraltare una domanda più limitata e più attenta al contenimento delle spese potrebbe protrarsi ancora per un paio d’anni.
  • Sul segmento degli uffici l’ampia scelta e le quotazioni davvero appetibili rispetto al passato hanno indotto molte società a programmare di trasferirsi in complessi più centrali o di categoria superiore, in contesti che a causa dei prezzi inarrivabili, in precedenza risultavano appannaggio esclusivo di “pochi fortunati”.

 

In conclusione credo che si possa dire che oggi non sembra esserci più spazio sul mercato russo (indipendentemente dal settore di competenza) per quegli operatori che puntano sulla strategia del “mordi e fuggi” (o, per dirla in altro modo, dell’ “arraffa e scappa”): l’esperienza di tante aziende straniere che oggi -contrariamente a quanto sembrano suggerire i presupposti – sono addirittura in espansione, ci insegna che in Russia le più grandi soddisfazioni sono possibili quando c’è una strategia di lungo termine che permetta di trovare anche nelle crisi (o nelle fasi di recessione) la chiave di lettura più corretta e di cogliere così le opportunità migliori.

 

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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