L’incertezza del momento non oscura le prospettive di medio e lungo termine.

Il quadro generale

Fino a poco tempo fa in Russia i finanziamenti in valuta risultavano più convenienti di quelli in rubli, ecco perché molti importanti progetti immobiliari speculativi venivano finanziati in dollari ed i conseguenti contratti di locazione erano indicizzati nella medesima valuta, una condizione, questa, spesso imposta dalle stesse banche finanziatrici.

La situazione politica maturata nel 2014 con il veto ai finanziamenti dall’estero ed il netto cedimento dei prezzi del petrolio hanno indotto il crollo del rublo e la contrazione delle quotazioni in dollari degli immobili.

I conduttori, non disposti a pagare il doppio a seguito delle fluttuazioni valutarie, hanno preteso la rinegoziazione dei contratti di locazione e l’eliminazione dell’indicizzazione dei prezzi in valuta o l’individuazione di un tasso di cambio di riferimento nettamente inferiore a quello reale. Come se non bastasse i proprietari di immobili hanno dovuto “digerire”, oltre alla contrazione delle rendite, anche l’aumento dei costi di gestione e delle tasse.

La domanda da parte di investitori stranieri l’anno scorso è nettamente scesa rispetto ai mesi precedenti. Abbastanza attive si sono mostrate principalmente alcune note holding scandinave o turche che oramai sono ben abituate al paese, sanno adattarsi alle sue specificità e ai rischi connessi con i progetti di costruzione e non sembrano minimamente intenzionate a rinunciare a questo mercato.

Investitori americani o da altri paesi europei che preferivano puntare sull’acquisizione di immobili già esistenti piuttosto che di progetti di sviluppo sembrano invece aver momentaneamente frenato i propri piani di investimento nel paese.

Anche il numero di operatori retail a capitale straniero si è ridotto quasi del 30% in virtù del fatto che alcuni marchi europei e americani percepiscono il mercato locale nella fase attuale come poco stabile e difficilmente pronosticabile. D’altro canto non è improbabile a breve un afflusso di nuovi brand da paesi asiatici (soprattutto Cina e Corea) o dalla Turchia. Gli operatori russi, sia quelli attivi su scala federale che quelli più circoscritti, hanno a loro volta rivisto sensibilmente i piani di espansione precedentemente fissati e cercano di limitare le nuove aperture a punti-vendita che diano una certa garanzia in termini di futura redditività.

In generale alcuni progetti di sviluppo immobiliare inizialmente annunciati per i prossimi mesi, sono stati messi in stand-by dai costruttori in attesa che la congiuntura migliori. Questa tendenza è trasversale e riguarda sia complessi a destinazione direzionale che centri commerciali e parchi logistici.

Chi tra i costruttori invece è stato “sorpreso” dalla crisi in una fase di avanzamento lavori già abbastanza progredita non ha altra scelta che portare a termine gli interventi nelle tempistiche preventivate, anche perché gravati dai finanziamenti contratti. Da ciò ne consegue che nel solo 2015 saranno immessi sul mercato circa 800.000 mq di nuovi capannoni di classe “A” (che sono comunque il 35% in meno rispetto al 2014) e dovrebbero aprire le porte altri 19 centri commerciali per un totale di 1.500.000 mq aggiuntivi.

In altre parole: eccesso di offerta sul mercato, rarefarsi del numero degli investitori attivi, generale carenza di liquidità e insicurezza di molti locatori e venditori.
Non deve sorprendere che tutti gli elementi sopracitati rappresentino un incentivo ad agire per coloro che guardano agli investimenti in Russia in una logica di medio/lungo termine.

La situazione di cui sopra fa sì che il mercato sia pervaso da una certa incertezza, seppur si sia già ben lontani da quella sorta di percezione di “panico” che ha contagiato molti nel bimestre novembre-dicembre 2014.
Partendo da questi presupposti molti addetti ai lavori sono convinti che ora più che mai sia il momento giusto per investire in immobili commerciali in Russia, facendo leva proprio sui timori di venditori e locatori.

La situazione attuale presenta dunque molti vantaggi per coloro che hanno la possibilità di acquistare facendo affidamento solo su capitale proprio (senza finanziamenti o mutui). In questa fase difatti è più probabile riuscire a cogliere occasioni di immobili a reddito o da mettere a reddito che possono rendere anche fino al 12% annuo rispetto al capitale investito, anche senza considerare l’indicizzazione annua successiva dei contratti di locazione.

In questo senso diventa in prospettiva essenziale individuare il segmento di mercato o la tipologia di immobile più “sicura” sulla base sia delle dinamiche attuali che delle previsioni di breve e medio termine.

L’esempio degli uffici di classe “A”
Tanto per fare un esempio, puntare oggi sull’acquisto di uffici classe “A” non ad uso personale (come sede della propria società) ma come investimento (per metterli a reddito o per una successiva rivendita), potrebbe risultare più rischioso rispetto a qualche mese fa, dato che la stragrande maggioranza delle società oggi tende a ridurre i costi e ridimensionare la superficie degli spazi affittati, magari  passando ad uffici di categoria inferiore.

Non a caso nel corso del 1° trimestre 2015 a Mosca circa il 60% delle transazioni (tra compravendite e affitti) sul segmento degli uffici ha riguardato immobili di classe “B+”, mentre solamente il 20% ha riguardato spazi di classe superiore.
A questo proposito risulta significativo il dato seguente: nel primo trimestre dell’anno in corso nel segmento della classe “A” la percentuale di uffici sfitti ha raggiunto il 28%, mentre nella classe “B+” si è assestato sul 16%.
Interessante rilevare come nel complesso di Moscow-City la percentuale di spazi sfitti ad oggi registri un lampante 45%.

Il previsto calo del PIL accompagnato dall’aumento della disoccupazione e dell’inflazione sono annoverati dagli osservatori del mercato immobiliare come alcuni dei principali fattori che provocheranno un calo della domanda di uffici nel corso del 2015 in quanto il settore privato reagisce rapidamente alla riduzione dei profitti ad esempio con il taglio dei costi operativi (tra cui stipendi e spese legate all’affitto dei locali). Tra le società più “a rischio” di ripercussioni in questo senso ci sono quelle che hanno sofferto maggiormente le conseguenze della svalutazione del rublo, ad esempio banche ed organizzazioni finanziarie, ditte importatrici, ecc.

In questo senso saranno avvantaggiate quelle realtà societarie che hanno incassi in valuta (ad esempio gli esportatori) oppure che operano nelle fasce più basse del mercato, tra cui gli operatori discount.

Ad ogni modo le proiezioni per il 2015 – nel caso di una stabilizzazione dell’economia nel paese – lasciano presagire una domanda che si assesterà complessivamente su 800.000-900.000 mq di uffici, il che rappresenta un calo del 20-25% rispetto all’anno precedente e coincide con gli indicatori registrati per il 2009.

A seconda dello scopo dell’investimento e della tipologia di immobile sarà opportuno dunque in fase di acquisizione non solo fare un’analisi circoscritta alla situazione attuale, ma cercare di capire anche quali saranno le dinamiche successive, chiedendosi ad esempio se quello stesso immobile che oggi si acquista magari ad un prezzo scontato si rivelerà un domani effettivamente di facile ricollocazione sul mercato sia che si preveda di metterlo a reddito (darlo in affitto) che in caso di futura necessità di rivendita.

 


Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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