Cominciano a prendere piede nuove modalità, ma il contante la fa ancora da padrone…


Oramai da molti anni in Italia è uso comune (oltre che praticamente obbligatorio) saldare il prezzo per l’acquisto degli immobili per mezzo di assegni circolari non-trasferibili intestati al venditore.
Sia per la normativa antiriciclaggio che per il fatto che l’emissione di un simile assegno è corroborata dall’implicita conferma da parte della banca emittente della disponibilità dei fondi necessari per la sua esecuzione (e per il conseguente incasso da parte dell’intestatario), da noi questo sistema di pagamento è considerato non solo il più sicuro, ma anche, tutto sommato, il più comodo per ambo le parti contraenti.

In Russia, al contrario, l’uso di assegni come forma di pagamento non ha mai preso piede, anche a causa del fatto che nei tormentati anni Novanta – periodo di transizione in cui il paese, a seguito del crollo dell’Unione Sovietica,  precipitò in una sorta di frenesia capitalista contraddistinta da forti derive criminali – vi furono numerosi casi di truffe che implicavano la contraffazione di assegni o la circolazione di assegni falsi.

Ancora oggi nel paese questa forma di saldo del prezzo non viene praticamente neppure presa in considerazione, indipendentemente dal genere di transazione.

Sebbene qualcosa stia cambiando sia nella mentalità delle persone che nelle procedure previste per il perfezionamento delle compravendite immobiliari, tuttora nelle transazioni tra privati il contante continua a fare la parte del leone.

Vediamo qui di seguito nello specifico le forme di pagamento maggiormente in voga in Russia nell’ambito delle transazioni tra privati per la compravendita di immobili:

1) Deposito della somma in contanti in cassette di sicurezza
Questo sistema, che ancora oggi risulta probabilmente il più diffuso, presuppone l’affitto presso una banca o un centro specializzato di una o più cassette di sicurezza per un determinato periodo (di solito non meno di 30 giorni), che tenga conto delle tempistiche di registrazione del passaggio di proprietà del bene compravenduto da parte degli organi competenti.
I contraenti sottoscrivono un accordo con la banca dove vengono individuate le parti, l’immobile e soprattutto le clausole che regoleranno l’accesso alla cassetta di sicurezza, nonché le condizioni previste per il rilascio della somma alla parte venditrice.
Firmato il contratto a 3 con la banca l’acquirente deposita la somma dovuta ed in seguito consegna al venditore la chiave della cassetta di sicurezza. Tuttavia quest’ultimo avrà diritto ad accedere alla stessa solamente in presenza del funzionario preposto della banca ed esclusivamente nel momento in cui verranno ricevuti e presentati i documenti dall’Ufficio del Registro Immobiliare che comprovino l’avvenuto passaggio del titolo di proprietà a favore del compratore o gli altri eventualmente specificati che soddisfino la condizione sospensiva indicata nell’accordo sottoscritto con la banca.
Se la transazione avviene nella stessa banca presso cui l’acquirente ha un conto, allora si può fare in modo – ordinando preventivamente la somma convenuta – di farsi rilasciare l’intero ammontare in contanti nello stesso giorno e, senza uscire dalla banca, immetterlo immediatamente nella cassetta di sicurezza presente all’interno. Altrimenti per l’acquirente si pone il problema di come trasferire fisicamente un’ingente somma di denaro in contanti fino alla banca o al centro specializzato prescelti per la transazione. Non pochi, a proprio rischio e pericolo, propendono per il “fai-da-te” (ovvero trasportano personalmente l’intero ammontare a mano), mentre altri preferiscono usufruire del servizio di trasporto valori della loro banca di riferimento.

2) Saldo attraverso conto di garanzia aperto presso il notaio
Dal 1° gennaio 2015 è entrata in vigore la normativa che prevede la possibilità di fruire di un conto di garanzia aperto presso i notai per il perfezionamento di transazioni pecuniarie, tra cui anche finalizzate alla compravendita di immobili.
Nell’ambito della modalità di cui sopra l’acquirente, sulla base del contratto di compravendita redatto ed asseverato dal notaio, a seguito della stipula provvede a bonificare sul conto vincolato del notaio la somma pattuita, il rilascio della quale al venditore è soggetta ad una determinata condizione sospensiva (in questo caso: il perfezionamento del passaggio della proprietà dell’immobile a favore del compratore e l’ottenimento del nuovo titolo di proprietà rilasciato dall’Ufficio del Registro Immobiliare che lo comprova).
Un vantaggio di questo sistema è sicuramente il costo assolutamente accessibile del servizio (1500 RUB), al quale però vanno aggiunte le competenze del notaio relative agli altri servizi prestati, quali la redazione del contratto e l’invio dello stesso agli organi competenti (oggi possibile anche in forma telematica) per la registrazione con procedura abbreviata.
Questo sistema di recente introduzione – che di norma risulta ben accetto dagli stranieri in quanto più simile alle procedure a cui sono abituati nei loro paesi – sta cominciando solo ora ad acquisire maggior popolarità anche tra i russi, soprattutto i giovani. Al contratio, le generazioni precedenti si mostrano ancora un po’ diffidenti nei confronti di questa nuova formula, continuando a prediligere la modalità descritta al punto 1 (v.sopra).

 

3) Lettera di credito
Questa soluzione è largamente applicata a livello internazionale anche in ambito commerciale. In Russia tuttavia nelle compravendite immobiliari tra privati non si incontra ancora troppo di frequente, anche perchè risulta di solito più costosa delle precedenti.
In questo caso l’acquirente incarica la propria banca di emettere al venditore una lettera di credito irrevocabile come garanzia comprovante che il compratore ha la piena disponibilità dei fondi necessari a coprire il prezzo della transazione e che questi verranno trasferiti al venditore al verificarsi di determinate condizioni (ad esempio il perfezionamento della registrazione della compravendita e la presentazione del nuovo titolo di proprietà intestato all’acquirente).

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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