Come cercare di tutelarsi dalle truffe più diffuse e non incappare in “brutte sorprese”

Il settore immobiliare, com’è noto, ovunque e da sempre è palcoscenico di tentativi di truffe perpetrati da impostori recidivi o semplici “furboni” improvvisati ingolositi dalle prospettive di rapidi guadagni a scapito dei malcapitati di turno che spesso cadono nella trappola per buona fede o ingenuità.

Qui di seguito analizziamo in breve alcune delle forme di truffa più diffuse sul mercato russo per quanto concerne gli affitti di appartamenti.

Vendita di presunte “banche dati immobiliari” o fornitura di “servizi informativi”

Questo genere di truffa era molto diffusa fino a qualche anno fa e spesso trovava un “bersaglio naturale” involontario in persone appena trasferitesi nelle grandi città per lavoro o per motivi di studio, le quali, non conoscendo bene il mercato locale e trovandosi in una certa urgenza per cercare di risolvere il problema abitativo, si lasciavano abbindolare da pubblicità di appartamenti a prezzi particolarmente appetibili e palesemente al di sotto delle medie locali.

Gli inserzionisti di turno erano di solito società “specializzate” che, scusatesi per il fatto che l’appartamento in questione non fosse più disponibile, proponevano in modo molto cordiale un incontro in agenzia per proporre altre opzioni. Nel corso dell’incontro presso gli uffici dell’agenzia (che spesso era rappresentato da un’unico stanzino dove in apparenza lavorava uno staff di massimo 3-4 persone), quest’ultima proponeva al cliente l’acquisto di una “banca dati” comprendente indirizzi e numeri di telefono dei proprietari di alcune opzioni di appartamenti che sembravano perfetti per il cliente sia in termini di caratteristiche, ubicazione ed esigenze di budget. In apparenza la proposta pareva appetibile in quanto il costo richiesto era nettamente inferiore alla provvigione normalmente applicata dagli agenti immobiliari ed anche perché le condizioni di prezzo degli appartamenti presenti nella lista erano più convenienti di quelle di mercato.

Firmato il contratto di “fornitura di servizi informativi”, il cliente – a fronte del pagamento di una somma che poteva variare di norma dai 3.000 – 5.000 rubli – si trovava tra le mani una semplice lista con le presunte coordinate di alcuni appartamenti in linea con le sue esigenze ed i contatti dei rispettivi proprietari.
Fatto sta che, com’è lecito supporre, quando il cliente cercava di contattare i nomi della lista e verificare l’attualità delle opzioni elencatevi, si sentiva rispondere che l’appartamento di turno non era in affitto, oppure che non esisteva affatto, o ancora i numeri di telefono risultavano inesistenti o staccati.

Una volta tornato nell’ufficio della sedicente “agenzia” per ottenere giustizia, al cliente veniva risposto che come da contratto sottoscritto da quest’ultimo i servizi informativi previsti (consistenti nella trasmissione di dati relativi ad appartamenti in affitto) erano stati debitamente prestati, e che quindi l’agenzia aveva pienamente espletato i suoi impegni contrattuali. A volte, con le buone o con le cattive ad alcuni clienti riusciva di farsi restituire i soldi, ma quasi sempre i malcapitati erano costretti ad andarsene con le pive nel sacco.

Nella maggior parte dei casi, nonostante le numerose segnalazioni agli organi competenti da parte di clienti “fregati”, questo genere di ditte continuavano ad operare indisturbate per molto tempo anche perché i contratti fatti sottoscrivere agli sventurati di turno effettivamente erano predisposti in modo tale da non lasciare molti appigli per rivalersi dei questi impostori.

Sebbene oggi questo “fenomeno” presenti dimensioni meno salienti rispetto a 5-10 anni fa, cionondimeno  grazie al continuo afflusso in città di nuovi clienti ignari (provenienti soprattutto dalle altre regioni del paese), in metropoli quali Mosca e San Pietroburgo queste situazioni sono tuttora piuttosto diffuse.

In questi casi quello che si può consigliare è di non accettare mai richieste di pagamento anticipato per la prestazione di servizi “informativi” o di “selezione” concernenti l’affitto di appartamenti o camere che non diano garanzie di risultato.

Proprietario in “trasferta”

Questo schema purtroppo è ancora molto diffuso e per conseguire i loro propositi truffaldini spesso questi furboni utilizzano i canali che tradizionalmente gli utenti impiegano per la ricerca di appartamenti, tra cui i portali immobiliari più famosi ed a maggior visibilità.

Di norma anche in questo caso i prezzi indicati nelle inserzioni risultano inferiori a quanto sarebbe lecito attendersi se li si confronta ad esempio con le foto allegate nella pubblicità dell’immobile. Tuttavia la convenienza di prezzo, sebbene evidente agli occhi degli agenti immobiliari professionali, non è tale da rendere la proposta assolutamente inconcepibile: come dire che anziché venir proposto al suo plausibile valore di mercato l’appartamento presenta un prezzo ribassato del 10-15%.

Quando un eventuale interessato telefona all’inserzionista gli viene confermato che l’appartamento è assolutamente reale e descritto con dovizia di particolari credibili. Nel momento in cui però si chiede al sedicente proprietario di poter visionare l’appartamento dal vivo, quest’ultimo – adducendo il fatto di non risiedere in città e di dover venire apposta per mostrare l’immobile, facendosi quindi carico di costi di trasporto e lauto dispendio di tempo – pretende il pagamento di una “cauzione” (che anche qui di solito ammonta ad alcune migliaia di rubli) come conferma dell’interesse reale del potenziale inquilino.

Siccome il pagamento viene richiesto anticipatamente (e dev’essere effettuato su carta) e non in loco, è chiaro che se il cliente è disposto ad accettare questa richiesta, nella quasi totalità dei casi può stare certo che non rivedrà più né la somma versata, né tantomeno il fatidico appartamento.

Interessante notare come spesso questi truffatori (che ovviamente non sono i veri proprietari) utilizzino le medesime foto per appartamenti che su siti diversi vanno ad “identificare” appartamenti siti in città diverse.

Non è dato sapere (e poco importa, in fin dei conti) a quale appartamento “reale” facciano riferimento le foto utilizzate nelle inserzioni.

Anche in questo caso il consiglio che si può dare è di non accettare mai di pagare anticipatamente per qualcosa per cui non si sono preventivamente effettuate le dovute verifiche (sia sull’immobile che sulla persona che lo propone) e di non farsi abbindolare da proposte “palesemente troppo convenienti” per essere vere.

Affitto non autorizzato con conseguenti rischi per l’inquilino

Vi sono casi in cui la persona che propone l’appartamento a tutti gli effetti non ha diritto a disporne liberamente come vorrebbe far credere.

Bisogna sempre tener presente che, anche laddove una persona sia in possesso delle chiavi dell’immobile, ciò non significa automaticamente che sia autorizzata o che secondo la legge abbia diritto di perfezionare transazioni con l’immobile.

Nella prassi anche laddove un parente stretto venga incaricato dal legittimo proprietario ad affittare un appartamento ed occuparsi in prima persona della gestione dei rapporti con l’inquilino, è bene richiedere la presentazione di una procura notarile il cui testo confermi queste ipotesi e verificare, tra le altre cose, anche la durata e validità della stessa.

In altri casi può succedere che ad un inquilino che voglia/debba assentarsi per periodi prolungati venga in mente di cedere in subaffitto l’appartamento dove risiede, magari all’insaputa del proprietario. Il subaffitto di per sé non è vietato dalla legge, ma perché lo stesso risulti autorizzato dovrebbe essere previsto dal contratto d’affitto iniziale, ed a volte a questo fine si prevede l’obbligo del previo ottenimento del consenso del locatore.

Situazioni di questo genere dove non si sia provveduto ad accertarsi preventivamente di tutti questi aspetti possono portare a conseguenze sgradevoli, tra cui anche sfratti inaspettati o “senza preavviso” a seguito della presa di possesso e dell’insediamente nell’immobile.

Come cercare di tutelarsi al meglio?

Per quanto sia un corollario che può sembrare banale si consiglia di partire sempre dal presupposto che “fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio”.

In questo senso, chiunque sia la controparte (compresi conoscenti, amici di amici, ecc.), per limitare il rischio di brutte sorprese in futuro non fatevi scrupoli a richiedere documentazione sull’appartamento e sul locatore (o chi lo rappresenta in forza di procura) che vi permettano di accertarvi che chi vi sta innanzi abbia effettivamente titolo di disporre pienamente dell’immobile.

Normalmente gli agenti immobiliari professionali hanno la possibilità di effettuare delle verifiche incrociate attingendo ai dati risultanti dall’Ufficio del Registro unico statale. In questo senso farsi assistere da un professionista può risultare determinante non solo nella fase preliminare ma anche e soprattutto nella redazione di un contratto di locazione che tuteli al meglio i propri interessi.

Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com

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